Собираюсь приобрести квартиру у банка. Банк стал собственником в 2020 году.

Содержание
  1. Правила покупки квартиры у банка: торги и ипотека
  2. Алгоритм покупки квартиры у банка
  3. Покупка квартиры на торгах
  4. Документация на квартиру
  5. Преимущества и недостатки покупки заложенной квартиры
  6. Заключение
  7. Покупка квартиры, находящейся в собственности у банка
  8. Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка
  9. Преимущества и недостатки
  10. Риски
  11. Порядок действий
  12. Документы
  13. Расходы
  14. Сроки
  15. Страдательный залог, или Дом с привидением Ипотечника
  16. Стоит ли искать жилье на сайтах банков
  17. Чаще всего квартиры продаются с дисконтом
  18. Не стоит рассчитывать приобрести квартиру за половину стоимости
  19. Наличие жильцов снижает цену
  20. Судебный процесс может затянуться на несколько лет
  21. Как дешево купить залоговую квартиру у банка
  22. Почему залоговые квартиры продаются дешевле
  23. Как купить залоговую квартиру
  24. Покупаем залоговую квартиру у банка
  25. Покупаем залоговое жилье у собственника
  26. Как найти и купить залоговую квартиру
  27. Этап первый — ищем подходящую залоговую квартиру
  28. Этап второй — готовимся к торгам
  29. Этап третий — участвуем в торгах
  30. Риски при покупке залогового жилья

Правила покупки квартиры у банка: торги и ипотека

Собираюсь приобрести квартиру у банка. Банк стал собственником в 2020 году.

При покупке квартиры на вторичном рынке продавцом может выступать не только частное лицо, но и кредитная организация, реализующая заложенное имущество для покрытия убытков от невозвратных долгов. Покупка квартиры у банка предполагает особый формат сделки и может помочь сэкономить денежные средства.

Алгоритм покупки квартиры у банка

Банк может инициировать продажу заложенной квартиры в случае, когда ипотечный заемщик не в состоянии вносить платежи по кредиту. Квартира в залоге может продаваться по цене ниже рыночной на 5-15 %, так как основной целью банка является быстрое погашение долга, а не извлечение прибыли от сделки.

Приобрести квартиру у банка можно тремя основными способами:

  • выкупить у должника;
  • переоформить ипотечный кредит;
  • купить на аукционных торгах.

Так как для организации торгов необходимо решение суда, сотрудники кредитной организации обычно предоставляют должнику право продать квартиру самому, чтобы избежать длительного судопроизводства. Приобретение квартиры происходит путем заключения стандартного договора купли-продажи.

Должнику дается три месяца на продажу квартиры, если он не укладывается в данный срок, банк инициирует взыскание средств в судебном порядке.

Покупатель квартиры может также переоформить ипотечный кредит с должника на себя, при данном варианте банк пересчитывает ежемесячный платеж и сумму первоначального взноса для покрытия расходов на кредит.

Важно учесть, что для переоформления проблемной ипотеки кредитные эксперты банка должны положительно оценить покупателя.

Покупка квартиры на торгах

Порядок покупки заложенной квартиры на торгах регулируется следующими законодательными актами:

  • ст. 57 закона № 102 «Об ипотеке»;
  • ст. 447-449 Гражданского кодекса.

Аукцион по продаже заложенной недвижимости проводится в открытом виде, ограничение доступа граждан на подобные мероприятия могут быть наложены только муниципальными властями в целях охраны общественного порядка (п. 5 ст. 57 ФЗ № 102).

Процедура реализации заложенной квартиры на аукционе включает в себя следующие шаги:

  1. Принятие судебного постановления о продаже заложенной квартиры на аукционе.
  2. Подготовка аукциона фирмой-посредником.
  3. Подача заявки на участие и внесение авансового платежа.
  4. Участие в аукционе.
  5. Оформление протокола с объявлением победителя.
  6. Оплата суммы сделки и регистрация прав собственности.

Судебное постановление предписывает реализацию квартиры от имени кредитной организации или фирмы-посредника, которая организует торги (п. 1 ст. 59 ФЗ № 102).

После назначения даты проведения аукциона фирма-организатор публикует в СМИ извещение о предстоящих торгах. Извещение должно быть опубликовано не ранее, чем за месяц, и не позднее, чем за 10 суток до дня проведения аукциона (п. 3 ст. 57 ФЗ № 102).

СМИ, публикующие извещения о торгах, должны входить в местный реестр официальных источников информации.

В извещении должна быть приведена следующая информация:

  • дата аукциона;
  • стартовая цена;
  • шаг аукциона;
  • размер аванса для участия;
  • место и время мероприятия;
  • данные о продаваемой квартире.

Обычно на одних торгах реализуется несколько объектов заложенной недвижимости. Заявки на участие принимаются не позднее, чем за 5 суток до даты аукциона. Сумма аванса определяется организатором, но не может превышать 5 % от стартовой цены (п. 4 ст. 57 ФЗ № 102).

Аукцион считается состоявшимся, если к участию были допущены и явились хотя бы два заявителя. Если цена продажи не сдвинется со стартовой, или в назначенную дату явится меньше 2-х участников, то назначается вторичный аукцион со снижением стартовой цены на 15 %.

Документация на квартиру

Перед проведением торгов потенциальные участники могут ознакомиться с документацией на квартиру.

В число документов, доступных для публичной демонстрации, входят:

  • выписка из ЕГРН об обременениях на квартиру и текущем владельце;
  • технический паспорт помещения;
  • оценочная ведомость;
  • копия постановления суда о продаже квартиры для удовлетворения требований банка.

Право приобретения заложенной квартиры получает участник торгов, предложивший наиболее высокую цену. По итогам аукциона оформляется специальный протокол, в который вносятся данные победителя и цена продажи квартиры. Проигравшим участникам возвращаются внесенные ими авансы сразу после окончания торгов.

Чтобы протокол имел силу правоустанавливающего документа, его должны подписать:

  • победитель торгов;
  • представитель фирмы-организатора мероприятия;
  • уполномоченный представитель банка.

В течение 3-х дней после подписания протокола победителю направляется копия протокола и копия подписанного договора купли-продажи квартиры. С данными документами необходимо обратиться в отделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на купленную квартиру, уплатив пошлину в размере 350 рублей.

Преимущества и недостатки покупки заложенной квартиры

Приобретение ипотечной квартиры является специфическим видом сделки, прозрачность оформления которой понятна не всем покупателям недвижимости. Основными преимуществами такой сделки являются:

  • юридическая чистота приобретаемой недвижимости;
  • цена покупки ниже среднерыночной на 5-20 %.

Перед принятием жилой квартиры в качестве залога по кредиту специалисты банка тщательно проверяют помещение на наличие возможных обременений в виде прав третьих лиц, задолженностей по квартплате и т.д. Покупателю не нужно дополнительно проверять приобретаемую у банка недвижимость.

Цена аукциона редко превышает среднерыночную, а если первый этап торгов не состоялся, то участники второго этапа получают возможность купить квартиру по еще более низкой цене.

К недостаткам покупки ипотечных квартир у банка можно отнести:

  • необходимость снятия обременения;
  • отсутствие возможности посмотреть жилплощадь перед покупкой;
  • возможные претензии со стороны должников, проживавших ранее в квартире по договору ипотеки.

Обременения жилплощади в виде залога остается после покупки квартиры без торгов напрямую у должника. Снятие обременения новым собственником может занимать время. При покупке жилья напрямую без торгов рекомендуется использовать буферную банковскую ячейку для передачи оплаты продавцу.

Важно помнить, что должники банка могут оспорить сделку по продаже их ипотечной квартиры в судебном порядке, если докажут, что в состоянии самостоятельно расплатиться с банком.

Кроме того, наличие у должника несовершеннолетних детей, зарегистрированных на продаваемой жилплощади, может существенно усложнить процесс регистрации собственности на купленную квартиру.

Заключение

Покупка квартиры у кредитной организации может стать выгодной сделкой при условии соблюдения мер предосторожности. Чтобы избежать оспаривания договора купли-продажи после его заключения, следует внимательно изучить документы на продаваемую банком квартиру и выяснить возможные обременения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/u-banka-2.html

Покупка квартиры, находящейся в собственности у банка

Собираюсь приобрести квартиру у банка. Банк стал собственником в 2020 году.

» Купля-продажа квартиры » Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

5 600 просмотров

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

ПреимуществаНедостатки
Меньше стоимостьПлохое состояние
Повышенная надежностьВысокий риск
Можно купить жилье в кредитБолее сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

  • Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.

Специалисты рекомендуют еще до начала торгов изучить предложения на рынке и определить предельно возможную цену, выше которой покупать квартиру именно на торгах уже не имеет смысла – проще напрямую у собственника приобрести другое аналогичное жилье.

  • Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
  • Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
  • Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
  • Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

  • Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
  • Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
  • Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
  • Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Помимо всего перечисленного, в квартире могут числиться (быть зарегистрированы) совершеннолетние или несовершеннолетние лица.

Если первых можно без особых проблем попросить выписаться (или сделать это через суд, если отказываются), то выписать несовершеннолетних, не предоставив им отдельное жилье, невозможно.

Рекомендуется еще до покупки поинтересоваться, кто вообще прописан в квартире, чтобы избежать данной проблемы.

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.

Если человек участвовал на торгах, но не «выиграл» их (другой клиент дал цену выше), сумма депозита возвращается на счет участника примерно в течение месяца (обычно – значительно быстрее).

  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

  1. Зарегистрироваться на торгах.
  2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
  3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.
  4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
  5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
  6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.
  7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  • Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  • Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  • Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

  • Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
  • Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

  • Регистрация: до 1 дня.
  • Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
  • Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
  • Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
  • Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
  • Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Покупка квартиры, которая находится в собственности банка – процедура сложная и условно рискованная. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, что и как лучше делать, на какие важные моменты обращать внимание и так далее. Они же могут сопровождать сделку, выполняя вместо клиента значительную часть действий. Как доказывает практика, это существенно повышает надежность покупки и исключает любые варианты мошенничества.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-zalogovoj-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-u-banka/

Страдательный залог, или Дом с привидением Ипотечника

Собираюсь приобрести квартиру у банка. Банк стал собственником в 2020 году.
Не каждую квартиру, которую выставляют на торги банки, стоит покупать Александр Тырышкин/ТАСС

Один из возможных способов сэкономить при покупке жилья — приобрести залоговую квартиру, выставленную банком на продажу. В банках уверяют, что дисконт в таких случаях может составлять до 10%. Банки.ру узнал у экспертов, стоит ли покупать жилье, из которого выселили предыдущих жильцов.

Стоит ли искать жилье на сайтах банков

Можно ли недорого (относительно рынка) приобрести квартиру в Москве, если заняться поиском не на сайтах недвижимости, а на банковских сайтах? Таким вопросом задался Банки.ру, изучая разделы, на которых представлено залоговое имущество.

Например, на сайте ВТБ 24 предлагают на льготных условиях приобрести недвижимость, которая находится в залоге. Самое дешевое предложение на данный момент — это однокомнатная квартира в Москве, на Бирюлевской улице, за 4,8 млн рублей.

В описании указывается, что «в квартире зарегистрированы и проживают бывшие собственники. Ведется судебный процесс по выселению». Еще один относительно недорогой вариант — квартира на Ленинградском проспекте, расположенная возле станции метро «Динамо». Однокомнатная квартира площадью 27,3 кв.

[attention type=yellow]

м предлагается к продаже за 5 млн 150 тыс. рублей. Залоговые квартиры предлагают многие банки. Так, Москоммерцбанк за 4,9 млн рублей продает однокомнатную квартиру недалеко от ст. м. «Щелковская», а Фора-Банк — за 5,1 млн между ст. м. «Шипиловская» и «Борисово».

[/attention]

Если сравнить эти цены с ценами на квартиры в этих же районах на сайте cian.ru, то окажется, что они находятся на одном уровне.

Тем не менее представители банков уверяют, что приобретать у них жилье выгодно. Причем не только из-за цены, но и потому, что сделка совершается с добросовестным продавцом. Еще один плюс заключается в том, что банк может выдать покупателю кредит на льготных условиях.

Чаще всего квартиры продаются с дисконтом

«Это довольно выгодно, учитывая тот факт, что банки стремятся как можно быстрее избавиться от непрофильных активов.

Банки не являются профессиональными игроками на рынке недвижимости, а, учитывая, что она им досталась как залог по невыплаченному кредиту, перед ними стоит задача как можно быстрее продать квартиру и вернуть деньги в оборот.

Именно поэтому банки никогда не выставляют квартиры по цене выше рыночной стоимости, гораздо чаще с небольшим дисконтом — до 10%», — говорит руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрий Фалалеев.

«Купить залоговую квартиру — значит купить стопроцентно проверенное жилье у добросовестного продавца.

С точки зрения покупателя в этой сделке будет существенно меньше подводных камней, чем, например, при покупке у частного лица. Цена такой квартиры вряд ли будет сильно ниже рынка.

Однако многие банки предлагают льготные ставки на покупку залогового жилья в ипотеку», — прокомментировали в пресс-службе банка «ДельтаКредит».

В Абсолют Банке действует специальная программа «Выгодная ипотека», по которой ставка на 1 процентный пункт ниже, чем по стандартным программам, действующим в банке, сообщил директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.

«По условиям программы такой кредит может быть предоставлен в нескольких случаях. Во-первых, на приобретение недвижимости у ипотечного заемщика банка, который, согласовав свое решение с банком, по каким-либо причинам решил продать свою ипотечную квартиру.

Во-вторых, кредит на специальных условиях предоставляется на приобретение недвижимости, перешедшей в собственность банка на основании судебного решения или соглашения об отступном. Наконец, на объект недвижимости, по которому права залогодержателя перешли в банк.

Поэтому, если клиент планирует приобрести жилье в кредит и при этом еще не подобрал объект недвижимости для покупки, то имеет смысл ознакомиться с предложением банка. В этом случае ему удастся как минимум сэкономить на выплате процентов по кредиту», — поясняет он.

[attention type=red]

В пресс-службе ВТБ в качестве неоспоримых преимуществ подобного жилья для покупателя отмечают также возможность обращения в банк за получением кредитных средств на покупку квартиры на специальных (льготных) условиях.

[/attention]

«Кроме этого, есть гарантия, что квартира прошла правовую экспертизу и проверку документации, а банком гарантирована юридическая чистота и прозрачность проведения сделки. У покупателя также есть возможность сэкономить на оплате услуг риелтора, так как подготовку и проведение сделки от начала и до конца сопровождает работник банка», — рассказали в пресс-службе ВТБ.

Директор департамента по работе с просроченной задолженностью Бинбанка Сергей Голец утверждает, что хорошую квартиру будут продавать по рыночной стоимости. Но если есть обременение, то можно и поторговаться.

«Предположение о том, что банки всегда продают залоги с дисконтом, ошибочное. Если актив находится в хорошем состоянии, не имеет обременений и пользуется спросом, то необходимости в дисконте нет. Другое дело, что не все балансовые активы, доставшиеся банку после взыскания, оказываются физически и юридически свободными.

Традиционно банки стараются сначала снять обременения с актива, а затем уже продавать. Однако бывают и случаи, когда предложения о выкупе поступают в отношении объекта со всеми имеющимися обременениями при условии дисконта с нашей стороны. Такие предложения мы рассматриваем индивидуально, просчитывая финансовые риски», — рассказывает Голец.

«Покупать такую квартиру у банка порой даже проще, чем у третьих лиц. Квартира, являющаяся залогом, в любом случае проходила проверку и банка, и страховой компании. Поэтому с точки зрения истории владения такой вариант даже предпочтительнее.

Что касается самой процедуры купли-продажи, она ничем не отличается от стандартной сделки по приобретению жилья: заключение договора купли-продажи, оплата по нему и регистрация документов в Росреестре», — поясняет банкир.

Не стоит рассчитывать приобрести квартиру за половину стоимости

Хороший объект не будут продавать по сниженной цене, уверена директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева.

«Стоимость таких объектов, как правило, ниже на 10—15%, но не стоит рассчитывать, что залоговую квартиру можно приобрести за половину стоимости. Во-первых, банку необходимо обеспечить задолженность, не погашенную дефолтным заемщиком.

Во-вторых, хороший объект не будет продан по заниженной цене, ведь проблемы возникли у заемщика с погашением кредита, а не с недвижимостью», — говорит она.

По словам Гусевой, сделки по продаже залоговых квартир не являются высокорискованными, но есть моменты, на которые надо обратить внимание.

«Есть некоторые нюансы, о которых стоить помнить. До совершения сделки необходимо проверить: отсутствие долгов по коммунальным платежам, отсутствие прописанных в квартире лиц, отсутствие судебных споров. Но в целом сделки по продаже залоговых квартир не являются высокорискованными.

Существует несколько плюсов покупки залоговой квартиры. Например, юридическая чистота, так как банк обязательно проверяет залог до одобрения сделки по кредиту, преференции по ипотеке, в зависимости от банка, и, что немаловажно, более низкая стоимость квартиры», — указывает эксперт.

Наличие жильцов снижает цену

Руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова говорит, что при наличии зарегистрированных граждан квартира сильно падает в цене, поэтому банки стараются самостоятельно решить этот вопрос.

«Если ипотека возникла в силу закона в момент ее приобретения на кредитные средства банка-залогодержателя и реализуется по требованию банка в связи с невозвратом суммы кредита владельцем квартиры, то в этом случае работает статья 78 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно этому закону, обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования квартирой залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилых помещениях.

Поскольку квартиры с зарегистрированными в ней гражданами сильно падают в цене, банки, как правило, до начала процедуры продажи залоговой квартиры с торгов самостоятельно решают вопрос выселения должника и его семьи», — рассказывает Краснова.

Судебный процесс может затянуться на несколько лет

Если после сделки в квартире остались зарегистрированные жильцы, то выселять их придется через суд, говорят юристы. Причем со стороны этих жильцов могут последовать встречные иски.

«Если в квартире прописаны жильцы, которые не желают сниматься с регистрационного учета, то в таком случае выписать их из спорного помещения необходимо путем подачи искового заявления в суд.

В случае если в такой квартире прописаны дети, это не представляет дополнительных трудностей.

По общему правилу, несовершеннолетние дети следуют за своими родителями и подлежат снятию с регистрационного учета на таких же основаниях», — разъясняет юрист судебно-аналитического отдела Heads Consulting Александра Елизарова.

В случае если вы приобрели заложенную квартиру с торгов, надо учитывать такое обстоятельство: если предыдущий владелец в ней еще живет и не согласен выезжать, то решать эти проблемы придется вам.

Банк уже будет «вне» этих правоотношений, поскольку по факту завершения сделки купли-продажи жилец станет проблемой нового собственника.

«Есть также риск, что бывший владелец через суд оспорит процедуру проведения торгов, что случается достаточно часто, а также сам факт выставления заложенного имущества на аукцион.

Кроме того, на имуществе могут быть иные обременения: предыдущие залоги (о которых сам банк не знает), аренда и так далее. Поэтому при покупке квартиры на торгах необходимо быть крайне внимательным и тщательно проверять приобретаемую недвижимость», — советует юрист адвокатского бюро А2 Максим Сафиулин.

Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи, предупреждает Светлана Краснова. «Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно.

[attention type=green]

Например, если в числе зарегистрированных в квартире граждан имеются лица, ранее отказавшиеся от приватизации этой квартиры, или несовершеннолетние, или если эта квартира является единственным жильем должника и членов его семьи.

[/attention]

В любом случае подобного рода вопросы разрешаются судом, а ответчики на практике могут умышленно затягивать производство по судебному делу, не являться на заседания, обжаловать решение суда во всех инстанциях, препятствовать своему физическому выселению из квартиры.

Поэтому такие дела могут длиться до двух лет», — отмечает Краснова.

Анна ПОНОМАРЕВА, Banki.ru

Источник: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=9994345

Как дешево купить залоговую квартиру у банка

Собираюсь приобрести квартиру у банка. Банк стал собственником в 2020 году.

Далеко не всем ипотечникам удается погасить взятый кредит. Квартиры могли покупаться в одних экономических условиях, пять лет назад наступили совсем другие. Уровень доходов в стране даже по официальной статистике падает каждый год.

Людям, взявшим ипотеку, никогда не было легко. Сейчас — тем более. Крайний метод, на который приходится идти банкам, если клиент не справляется с ипотекой и не может выплачивать платежи по кредиту — лишение его жилья и продажа квартиры на торгах.

Залоговые квартиры выставляются по цене на 10-15% ниже рыночной с тем, чтобы такая недвижимость быстрее сбывалась, а деньги возвращались кредитной организации.

Как дешево купить залоговую квартиру у банка — вопрос, который будет интересен предприимчивым покупателям недвижимости, которые хотели бы воспользоваться подобной возможностью.

pxhere.com

Почему залоговые квартиры продаются дешевле

Никакого дефекта у залоговых квартир нет. Это могут быть прекрасные объекты недвижимости в хорошем районе города. Дом может быть достаточно новым, а все соседи — приличными людьми. Квартира продается дешевле просто потому, что банку важна срочность в этом вопросе.

Банк сохраняет за собой право требовать принудительной продажи квартиры в случае неуплаты по кредиту. Это одно из требований ипотечного договора.

Банк — не риэлторская компания, ему неинтересно держать недвижимость на своем балансе. Для него это — только дополнительные убытки. Как минимум банку как новому собственнику нужно оплачивать коммунальные платежи, налоги и т.п. Задача кредитной организации — максимально быстро избавиться от квартиры, вернув свои деньги.

Соответственно, для покупателя, который хотел бы купить залоговую квартиру, такой вариант — это экономия 10-15% от рыночной цены, плюс отпадает нужда в оплате услуг риэлторов.

pixabay.com

Как купить залоговую квартиру

Существует два основных варианта покупки залоговой квартиры: у банка или у заемщика, который не справился с ипотекой.

Если речь идет о банках, то практически у любого из них можно найти список объектов недвижимости, выставленных на продажу. Это могут быть объекты коммерческой недвижимости и жилые квартиры.

Имеет смысл изучить подобные предложения во всех банках вашего города. Из крупных кредитных организаций прежде всего нужно обращать внимание на Сбербанк, ВТБ, Дельта Кредит, Альфа-Банк. В этих банках процесс продажи залогового жилья налажен очень хорошо.

Что касается варианта с покупкой квартиры у собственника, который еще не передал все права на недвижимость банку, то этот вариант также существует. В такой ситуации нужно будет помнить о некоторых важных нюансах.

pxhere.com

Покупаем залоговую квартиру у банка

Вариант приобретения залогового жилья у банка — наиболее безопасный. Кредитные организации берут на себя юридическую чистоту сделки — на них работают или собственные риэлторы, или специалисты партнерских агентств.

Банк избавит вас от проблемы с обременением квартиры — оно будет снято ради вас до сделки. Вам выдадут справку об отсутствии долга для нотариуса.

Наконец, если вы приобретаете залоговую квартиру за наличные, банк предоставит банковскую ячейку для внесения средств. Окончательно рассчитавшись с банком и подписав все документы, вы становитесь полноправным собственником своего жилья.

Если вы рассчитываете купить залоговую квартиру в ипотеку, такой вариант также может быть рассмотрен. Разумеется, нужно предупредить об этом банк заранее. Если в банке не будут против, а ваша кредитная история окажется хорошей, вам могут оформить ипотеку там же.

Главное, на что стоит обратить особое внимание в данном варианте — два принципиальных момента.

Во-первых, прежний собственник должен подписать согласие на продажу квартиры. Во-вторых, среди зарегистрированных жильцов не должно быть детей младше 18 лет. Нарушение любого из этих двух условий (тем более, обоих сразу) — повод оспорить сделку в суде.

pixabay.com

Покупаем залоговое жилье у собственника

Для покупателя этот вариант менее предпочтительный. Конечно, может возникнуть ситуация, когда ипотечник и сам понимает, что не справляется с кредитом, он морально готов расстаться с квартирой и даже договорился об этом с банком.

Для банка такой вариант не самый плохой — кредитной организации не приходится судиться со своим клиентом, тот самостоятельно продает жилье и гасит свою задолженность.

С недостатками такого способа покупки сталкивается приобретатель квартиры.

Во-первых, купить квартиру по цене заметно ниже рыночной вряд ли удастся. Недвижимость продает собственник, который не хочет терять деньги. Скорее всего, ему при этом не так важно, как долго продается квартира.

[attention type=yellow]

Во-вторых, в такой ситуации вы покупаете квартиру, которая находится под залоговым обременением. Обременение должно будет сняться банком только тогда, когда сделка полностью пройдет. По этой причине не стоит давать продавцу никакого аванса. Лучше отдать всю сумму сразу во время сделки.

[/attention]

Покупая залоговое жилье у собственника, вы рискуете нарваться на мошенников. Поэтому для полной безопасности стоит придерживаться следующей схемы проведения сделки:

  • квартиру нужно покупать на условиях самостоятельного погашения долга перед банком вами (через переуступку долга),
  • для расчетов используется две ячейки: одна для внесения суммы в пользу банка за аннулирование долга и снятие обременения, вторая — остаток, который достается продавцу.

pixabay.com

Как найти и купить залоговую квартиру

Поиск и покупка залогового жилья подразумевает три основных этапа:

Этап первый — ищем подходящую залоговую квартиру

Не стоит искать залоговое жилье на сайтах объявлений. Ни на любимом всеми аферистами Авито, ни на специализированных порталах по продаже недвижимости. Риск нарваться на мошенническую схему слишком велик.

Для поиска информации о таких объектах нужно пользоваться двумя официальными каналами — сайтами самих банков и местными СМИ. По закону информация о предстоящих торгах публикуется в местных газетах за один месяц до их проведения.

Помимо городских СМИ, стоит изучить сайт судебных приставов. На сайте ФССП также сообщается о таких аукционах.

Этап второй — готовимся к торгам

При подготовке к торгам нужно понимать некоторые нюансы. Во-первых, вам предстоит внести авансовый взнос в сумме 5% от начальной стоимости лота.

Во-вторых, заявку нужно подать вовремя — не позднее 5 дней до торгов. В третьих, имейте в виду — если вы окажетесь единственным участником или участников будет только двое, торги отменят.

Начальная цена будет снижена на 15%, и аукцион переназначат на новую дату.

Этап третий — участвуем в торгах

Торги — это обычный аукцион, который проводится по определенным правилам. Тот покупатель, который предложит максимальную цену, выигрывает торги и сможет купить залоговую квартиру по названной цене.

Стоит заранее определить для себя, за какую наивысшую цену вы согласны купить данное жилье. Как минимум, для того чтобы не увлечься торгами и не купить квартиру по неприемлемой для вас стоимости.

Все те, кто проиграл торги, забирают полную сумму авансового платежа. Победитель получает копию протокола о проведении торгов и на основании этой бумаги может оформлять сделку через Росреестр.

mil.ru

Риски при покупке залогового жилья

Покупая залоговую квартиру дешево, вы в некоторых моментах этой сделки рискуете. Впрочем, так же, как и при совершении любой другой сделки на крупную сумму.

Если вы покупаете квартиру у банка, риск ниже, чем при покупке у прежнего собственника. Почему — мы объясняли выше.

Тем не менее, даже в случае с приобретением жилья напрямую у кредитной организации, стоит самостоятельно проверить некоторые детали.

Да, банк берет на себя юридическую чистоту сделки, но заинтересованы в том, чтобы все прошло безупречно, именно вы. Обязательно нужно убедиться, что у собственника отсутствует задолженность по коммунальным платежам, что сам он согласен на сделку, а на жилплощади не зарегистрированы несовершеннолетние и другие недееспособные лица.

Еще один минус залогового жилья — чаще всего у вас нет возможности лично убедиться в состоянии, в котором находится квартира. Об этом вы знаете только со слов банка.

Покупка залоговой квартиры позволяет сэкономить около 10-15% рыночной стоимости объекта недвижимости. Но и проверка многих нюансов здесь требуется особенно тщательная.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b9ba35cc3cbc000ab140b83/kak-deshevo-kupit-zalogovuiu-kvartiru-u-banka-5c73e4ca8964fb00b3c72de5

Все о ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: