Операции с квартирами.

Содержание
  1. Нет человека – нет сделки: в Росреестре рассказали, как москвичи научились защищать свои квартиры от мошенников
  2. Похоже, что о ней мало кто знал
  3. Алгоритм купли продажи квартиры (недвижимости) в 2020 году
  4. 1 шаг:  
  5. Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг: 
  6. Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:
  7. Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:  
  8. Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:  
  9. Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:  
  10. Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:  
  11. Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца
  12. Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:  
  13. Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:  
  14. Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.  
  15. Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:
  16. Интеллект-карта для  оформления покупки квартиры
  17. Обязанности риэлтора
  18. Что входит в обязанности риэлтора
  19. При продаже квартиры
  20. При покупке квартиры
  21. При оформлении договора аренды
  22. Права риэлтора в суде
  23. Специфика работы
  24. Что не входит в обязанности риэлтора
  25. Что должно насторожить при оформлении договора с риэлтором
  26. Коронавирус и жилье: что будет с квартирами и ценами из-за кризиса
  27. Банки закручивают гайки – что это значит
  28. Спрос будет падать
  29. Подешевеют ли квартиры?
  30. Стоит ли покупать квартиру сейчас?
  31. Подешевеет ли аренда в Москве?
  32. Обмен квартиры на квартиру: главные особенности сделки
  33. Обмен между неприватизированными квартирами
  34. Мена приватизированных квартир
  35. Вариант обмена с застройщиком недвижимости
  36. Трейд ин
  37. Особенности различных вариантов обмена
  38. Обмен с доплатой
  39. Обмен большой квартиры на несколько маленьких
  40. Обмены квартиры на частный дом
  41. Обмен долей
  42. Налоги
  43. Риски
  44. Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью
  45. Какие сделки с недвижимостью необходимо регистрировать
  46. Операции и сделки на рынке недвижимости

Нет человека – нет сделки: в Росреестре рассказали, как москвичи научились защищать свои квартиры от мошенников

Операции с квартирами.

Собственники жилья всё чаще заботятся о безопасности своих квадратных метров. С начала года более 7,5 тысяч москвичей обратились в Росреестр с заявлениями о невозможности государственной регистрации прав без личного участия правообладателя или его законного представителя.

В Росреестре сообщили, что это на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Подать такое заявление может любой собственник.

После этого в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) вносится соответствующая запись. На основании этой записи документы, представленные иными лицами, возвращаются без рассмотрения. Даже если у этих иных лиц есть доверенность.

Запретить сделки с имуществом БЕЗ личного участия правообладателя можно в любом МФЦ или через личный кабинет на сайте Росреестра. Госпошлину платить не нужно.

Для чего это нужно? Ранее в материале Новострой-М партнер юридической фирмы Via lege Мария Артемова отметила, что большинство махинаций с недвижимостью происходит с использованием поддельных доверенностей.

И запрет на любые операции с недвижимостью без личного присутствия собственника — простой и действенный способ обезопасить себя и свою квартиру от мошенников.

[attention type=yellow]

Между тем, опция направить в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации перехода права на объект недвижимости без личного участия правообладателя — это не новинка.

[/attention]

Эта норма появилась в 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2013 году и позже была продублирована в заменившем его 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Похоже, что о ней мало кто знал

Чаще всего при махинациях с недвижимостью мошенники используют фальшивые доверенности. Сейчас, с развитием единой информационной системы нотариата, возможностей для этого становится всё меньше, но тем не менее. Береженого Бог бережет!

Заявление правообладателя поможет защитить недвижимость от рейдеров. Но от сделок по поддельному или потерянному паспорту — не спасет. Берегите свой паспорт! Не давайте его в руки кому попало, а при потере или краже — сразу бегите в полицию!

Немного о нюансах ограничения регистрации прав собственности.

1. Не нужно забывать о нем перед заключением сделки. Нередки случаи, когда стороны подписали договор купли-продажи, сдали документы специализированным регистраторам, а на следующий день в панике побежали снимать ограничение. Такая запись погашается не сразу, а в течение 5 календарных дней!

2. Когда документы на регистрацию сделки подаются в электронном виде — казалось бы, оснований для беспокойства нет, ведь действия совершаются лично.

Но в некоторых случаях оформляется не электронное заявление на регистрацию права, а электронная доверенность на подачу данного заявления.

Это тоже повлечет последствия, предусмотренные законом, а именно возврат документов без рассмотрения.

3. Согласно статье 333.33 Налогового кодекса РФ за внесение изменений в записи ЕГРН для физических лиц, в том числе по заявлению собственника об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации, установлена госпошлина в размере 350 рублей.

4. Закон предусматривает всего три основания для погашения такой записи. Это сделка с участием собственника, отзыв заявления заявителем и судебный акт. Увы, но смерть собственника законом не предусмотрена. Эту проблему приходится решать наследнику.

5. Самое главное — погасить эту запись можно только при личном обращении. А ситуации в жизни бывают разные. Например, собственнику нужно срочно продать недвижимость, а он находится в больнице в тяжелом состоянии. Помочь может выездное обслуживание Росреестра, но не всегда есть такая возможность.

Поэтому, например, пожилым людям нужно несколько раз подумать, прежде чем подавать такое заявление. С одной стороны, они будут в какой-то степени защищены от мошенников, с другой стороны — если появятся проблемы со здоровьем, то распорядиться своим имуществом им будет сложно.

Запретить операции с недвижимостью без личного участия собственника — просто. Но забывать о нюансах, связанных с таким ограничением, нельзя — иначе можно попасть в неприятную ситуацию.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroy-m.ru/net-cheloveka--net-sdelki-v-rosreestre-rasskazali-kak-moskvichi-nauchilis-zasciscat-svoi-kvartiry-ot-moshennikov-5cb4603e055e1f00b3ef5f0a

Алгоритм купли продажи квартиры (недвижимости) в 2020 году

Операции с квартирами.

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с  недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий  и необходимые процедуры.
Статья обновлена 07.01.2020 года

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры, актуальный в 2020 году.
Интеллект карта для покупателей с пошаговым планом сделки  скачайте себе

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью:  Алгоритм продажи квартиры 

ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

1 шаг:  

Определите юридический статус квартиры:

    • без зарегистрированного права собственности (первичка)
  • с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка»  Читать подробнее 

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг: 

Получите достоверную информацию  из Росреестра  (ЕГРН)  об объекте недвижимости его  кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.ВНИМАНИЕ!01.01.

2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.01.

01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.

Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)

Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН .
Там можно заказать:

  •  выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
  • так и специальную выписку о переходе права собственности — это  история предыдущих  сделок с объектом недвижимостиТакая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите  правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца  оригиналы  документов  на недвижимость.  Внимательно  изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Мошенники, как их распознать > > >

Сделки по доверенности > > >

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:  

Составьте и подпишите  за столом переговоров с продавцом  Предварительный договор купли-продажи. 

Составьте и подпишите с продавцом  Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:  

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:  

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:  

Составьте Договор купли-продажи,  согласуйте его с Продавцом.

  • консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:  

Подготовьте полный пакет документов для РОСРЕЕСТРА

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:  

Все участники сделки подают  в Росреестр заявления о переходе и  регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.  

 Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер;  регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные  регистрационной надписью

Получите  Выписку из Единого государственного реестра недвижимости  (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие  документы со штампом о регистрации перехода права. ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для  оформления покупки квартиры

Интеллект карта для покупателя. Скачайте себе и используйте как пошаговую инструкцию

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

    • Правила ведения Единого государственного реестра прав

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru

Источник: https://exspertrieltor.ru/algoritm-sdelki/

Обязанности риэлтора

Операции с квартирами.

Сегодня практически во всех операциях с недвижимостью участвуют риэлторы. Ведь гораздо проще обратиться к специалисту, чем задумываться самому о всех сложных нюансах при действиях с недвижимостью. Но нужно четко знать обязанности агента и требовать их соблюдения от него.

Что входит в обязанности риэлтора

Риэлтор – это посредник между покупателем и продавцом. Он не только просматривает объекты, которые выставлены на продажу, но и занимается всеми этапами покупки и оформления жилья от момента заключения договора до получения им необходимых бумаг на недвижимость (либо денег, если недвижимость нужно было продать).

Перечень основных обязанностей агента:

  • консультации по интересующим вопросам, связанным с недвижимостью;
  • осмотр выгодных вариантов продажи недвижимости, покупки недвижимости или её сдачи в аренду;
  • обеспечение законности договора между продающим (сдающим в аренду) и покупающим (арендующим);
  • правильное оформление всех необходимых бумаг;
  • гарантия получения клиентом денег за сдачу/продажу недвижимости или документов при её покупке;
  • обеспечение соблюдения обеими сторонами условий договора;
  • составление отчета по всей проделанной работе и предоставление его клиенту.

Вкратце, риэлтор обязан искать покупателей/продавцов/сдающих в аренду недвижимость, организовывать переговоры и оформлять необходимые бумаги.

В остальном обязанности агента зависят от оформленного договора, так как есть несколько типов посреднических договоров.

При продаже квартиры

Права агента при продаже недвижимости:

  • получение доверенности;
  • возможность попасть в квартиру и узнать о ней всю необходимую информацию;
  • оплата за выполненную работу.

Перечень обязанностей риэлтора:

  • консультация;
  • рекламирование недвижимости (перед этим он обязан сделать несколько фотографий и поместить квартиру к себе в базу);
  • получение выписок и справок;
  • подбор покупателей, переговоры с ними (включающие показ квартиры);
  • оформление договоров на покупку/продажу недвижимости и соответствующих бумаг;
  • подача бумаг о всех проведенных действиях с квартирой в Росреестр для регистрации.

При покупке квартиры

Обязанности риэлтора при покупке квартиры:

  • консультация по ценам на жильё и ситуации на рынке;
  • заключение авансового соглашения и нотариального заверения сделки;
  • осмотр доступных вариантов, подходящих клиенту в соответствии с его запросами;
  • осмотр вариантов из кредитов и ипотек, проведение всех необходимых действий с банками;
  • обеспечение встречи клиента и продавца квартиры, помощь при её осмотре;
  • переговоры с продавцом по условиям договора и цене;
  • просмотр документов, связанных с жильём (например, количество прописанных жильцов), проверка «юридической чистоты» недвижимости;
  • после того, как стороны договорились о купле/продаже, агент обязан обеспечить правильное оформление договоров и всех связанных с ним бумаг (в том числе, акта о приёме-передаче недвижимости), помочь при взаимном расчёте продавца и покупателя и проследить за успешным совершением сделки (включая устранение вероятных нарушений перед органами ФРС);
  • помочь в оформлении страховки на квартиру (по желанию клиента).

Оценка недвижимости не является обязанностью риэлтора и он не имеет права её проводить платно, если он не сертифицированный специалист. Риэлтор обязан лишь первично оценить возможные варианты для покупки, чтобы информировать клиента.

При оформлении договора аренды

Агент обязан помочь клиенту с поиском жилья в аренду. Помощь включает:

  • регулярный осмотр актуальных объявлений
  • обязанность отвечать на звонки даже в нерабочее время;
  • осматривать жилье (вместе с клиентом).

Обязанности риэлтора при аренде жилья практически идентичны его обязанностям при покупке/продаже, основное отличие в типах составляемых документов.

Риэлторские компании предоставляют возможность заключить 2 типа договора: эксклюзивный и типовой. Типовой договор нужен при съёме небольших (1-комнатных или 2-комнатных) бюджетных квартир.

При этом агент должен принять заявление от клиента, подобрать квартиру/нанимателя, показать её клиенту (организовав встречу двух сторон) и, при его согласии, заключить договор найма. При несогласии – продолжить искать другие через клиентскую базу.

Эксклюзивный договор более дорогой, его заключают при съёме жилья бизнес-класса. В целом, обязанности риэлтора такие же, как и при заключении типового договора, но есть некоторые различия:

  1. Поиск нанимателя согласно предпочтениям клиента.
  2. Если наниматель не подойдет клиенту, риэлторская компания должна прорекламировать его квартиру, чтобы найти более подходящих нанимателей.

Права риэлтора в суде

Права агента в судебных разбирательствах защищены законодательством практически так же, как и права клиентов риэлторских компаний. Перечень процессуальных прав обоих участвующих в суде сторон изложен в ГПК РФ.

Постоянно случаются прецеденты, когда суд встаёт на сторону риэлтора в его споре с клиентом.

В суд на агента могут подать при переводе жилого помещения в нежилое, чтобы его пресечь, при несогласии со сделкой и признанию её недействительной.

Специфика работы

Агент должен выполнять свои обязанности, прописанные в договоре (но не более того). Клиенту их нужно хорошо знать, чтобы риэлтор не мог его обмануть.

Что не входит в обязанности риэлтора

Агент не обязан:

  • Оценивать недвижимость (если он не специалист в этом) и, более того, не имеет на это права.
  • консультировать клиентов по вопросам, не связанным с его профессиональной деятельностью;

Нельзя требовать от риэлтора услуг, отсутствующих в договоре с ним.

  • давать экспертную оценку состояния квартиры;
  • иметь специальные знания, не определенные законами РФ;
  • выявлять скрытые дефекты недвижимости.

Что должно насторожить при оформлении договора с риэлтором

При работе с агентом некоторые вещи могут характеризовать его как недобросовестного агента:

  • риэлтор не возвращает аванс, аргументируя тем, что это задаток (важно знать, что аванс и задаток – разные вещи, и при составлении договора оформляют именно аванс, который полагается возвращать);
  • выполнение обязательств в неполном объёме;

Нужно помнить, что риэлтор – это прежде всего продавец, который заинтересован совершить сделку.

  • при оформлении договора купли/продажи обычно оговаривается передача вознаграждения риэлтору в виде аванса или задатка (т. е. гонорар агенту фактически выплачивает покупатель); но при этом агент может потребовать плату и с продавца тоже.

Риэлторы нужны для помощи в покупке, продаже, аренде или сдаче недвижимости в аренду. При работе с ними нужно быть осторожными, так как зачастую попадаются недобросовестные агенты.

Источник: https://Oformovich.ru/obshie/obyazannosti-rieltora.html

Коронавирус и жилье: что будет с квартирами и ценами из-за кризиса

Операции с квартирами.

Парализовавшая большинство сфер жизни эпидемия коронавируса не обошла стороной и рынок жилой недвижимости. Из-за режима самоизоляции часть оффлайн-сделок остановилась или была перенесена, а банки принялись ужесточать условия по ипотечным кредитам.

Чего ожидать в сложившейся ситуации потенциальным покупателям и продавцам? Возможны ли в обозримой перспективе ценовые скачки? Что делать тем, кто собирался покупать или продавать квартиру? Anews опросил экспертов рынка и приводит ключевые моменты по теме.

Банки закручивают гайки – что это значит

На фоне коронавирусной эпидемии крупные российские банки стали повышать требования к первоначальному ипотечному взносу. Кредитные организации начали увеличивать размер минимального первоначального взноса. Это связано с тем, что банки стремятся снизить риски для себя, минимизировав количество ненадежных заемщиков.

«И рост ипотечных ставок, и ужесточение условий по ипотечным кредитам отражают риски банков с точки зрения оценки андеррайтинга заемщиков (рисков при принятии решении о предоставлении кредита).

Увеличение размера первого платежа также снижает риски банков в ситуации, когда в принципе есть перспектива снижения цен на рынке. И в этом смысле величина первого взноса, конечно, должна быть выше.

Это нужно для того, чтобы исключить ситуацию, когда заемщик отказывается от выплат по ипотечному кредиту, и просто отказывается от квартиры в пользу банка» – заявил Anews вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Вопреки расхожему мнению, у банков, объясняет эксперт, нет цели отнять у собственника жилье.

«Банку ведь не нужно остаться с неликвидной квартирой на руках. А неликвидной она может оказаться из-за разных ограничений. Это и прописанные дети, и риски, связанные с тем, что это жилье единственное. В этой ситуации любые судебные и прочие процессы превращают актив в неликвид. У банка цель – заработать на кредитах», – говорит Апрелев.

Спрос будет падать

Отвечая на вопрос о возможном смягчении банками условий в обозримой перспективе, эксперт выразил уверенность, что поблажек от кредитных организаций ждать не стоит.

«Этот тренд в текущей ситуации достаточно устойчивый. Понятно, что перспектива не столько связана с тем, что делают банки, сколько с общеэкономической ситуацией и платежеспособным спросом. Ипотека – это лишь часть.

То есть, чем ниже была ставка, тем больше совершалось сделок, но это происходило в условиях достаточно стабильных доходов населения. А сейчас доходы людей существенно снижаются и продолжают снижаться», – отмечает эксперт.

РИА Новости/Максим Блинов

Сокращение доходов населения, как отмечает Константин Апрелев, скажется на спросе уже в ближайшее время.

«Сегодня сокращение доходов населения – это основной драйвер рынка недвижимости.

[attention type=red]

Даже если бы ничего не изменилось, все равно значительная часть населения отказалась бы от получения кредитов, потому что ипотечные кредиты – это долгосрочная перспектива, рассчитанная на несколько лет, от 7-15 в среднем у нас.

[/attention]

И люди, не понимая, что будет дальше, не готовы брать ипотеку даже по очень низкой ставке. В ближайшие месяцы мы увидим существенное сокращение спроса», – объясняет вице-президент РГР.

Подешевеют ли квартиры?

Несмотря на сокращение доходов россиян, ожидать сильного снижения цен на жилую недвижимость не стоит, считает Константин Апрелев.

«Ситуация не приведет к резкому падению цен, но приведет однозначно к существенному сокращению количества сделок. Спрос сегодня на рынке поддерживается за счет двух типов сделок.

Это люди, которые накопили рублевые средства и которым ипотека не нужна, но они хотят сохранить свои рублевые средства, понимая, что они снизились в цене.

И вторая категория – это люди, которым все равно, сколько стоит недвижимость, они осуществляют обменные операции. Эти две категории будут присутствовать на рынке», – рассказал эксперт.

РИА Новости/Евгения Биятов

Рынок начнет постепенно приходить в себя, как только возобновятся регистрационные действия в оффлайне, как только в полной мере заработают МФЦ и Росреестр, добавляет эксперт.

В регионах России также наблюдается сокращение количества сделок. Как отмечает опрошенный Anews президент Российской гильдии риелторов Арсен Унанян, в ряде регионов спрос временно упал до 50-70%.

«В разных регионах ситуация отличается, но отличия не сильные. Единственное кардинальное отличие в том – работают многофункциональные центры или нет. Там, где они не работают вообще или работают в урезанном варианте, например, в Подмосковье, количество сделок резко уменьшилось, потому что люди просто не имеют доступа к государственным услугам», – говорит Унанян.

В целом в регионах России, объясняет президент Российской гильдии риэлторов, снизился спрос на квартиры с черновой отделкой.

«Можно однозначно сказать, что на строящееся жилье с черновой отделкой во многих регионах спрос очень сильно упал. Во многих регионах есть недостаток комфортного жилья. И в этом сегменте никаких пока изменений нет.

Например, в Челябинской области вырос спрос на жилье комфорт-плюс или бизнес-класса стоимостью от семи миллионов до 15 миллионов рублей. То есть это такой хороший средний класс.

Не тот, который нам государство озвучивает», – объясняет эксперт.

Стоит ли покупать квартиру сейчас?

Это зависит от целей и способа приобретения недвижимости. В случае, если квартира берется для себя с использованием накопленных средств без привлечения ипотеки или кредита, Константин Апрелев советует не отказываться от покупки. В то же время, если потянуть сделку без кредита невозможно, лучше выбрать выжидательную позицию.

«Если вам нужно брать кредит и вы не понимаете для себя, что будет дальше, я бы не рекомендовал сегодня рисковать. Я бы рекомендовал продолжать арендовать жилье, потому что чисто экономически это в два-три раза дешевле, чем ипотека», – поясняет Апрелев.

В свою очередь президент РГР Арсен Унанян рекомендует обратить внимание на комфортное жилье.

«Сегодня в приоритете те проекты, которые направлены на развитие семьи. Есть программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Вот доступного мы понастроили по всей стране. А вот комфортного достаточно мало.

Поэтому если покупать, я бы порекомендовал лучше переплатить и купить комфортное. Оно однозначно будет в цене в ближайшие 10-15 лет. А вот что касается доступного – не факт.

Многие застройщики это понимают и пытаются свои проекты переориентировать на создание дополнительного комфорта», – говорит эксперт.

Новостройка в Москве, РИА Новости/Антон Денисов

[attention type=green]

Говоря о цене на недвижимость в регионах, президент РГР отмечает, что цена на квартиры может подрасти.

[/attention]

«Если вы ищете для себя жилье в регионах, мое мнение – стоит рассмотреть вариант покупки сейчас. Есть вероятность сильного ослабления рубля, если это произойдет, то цена вырастет. И тут надо понимать, в чем у людей деньги: в долларах или в рублях.

Впрочем, пока для своего бизнеса мы надеемся, что рубль хоть и ослаб, но все-таки будет держаться в этом коридоре, поэтому резких снижений и резкого подъема логически не должно быть.

Но логика тут немножко зависит от того, как поведет себя государство», – говорит Арсен Унанян.

Подешевеет ли аренда в Москве?

Ухудшение экономической ситуации на фоне коронавирусной эпидемии вынудило многих арендаторов в Москве просить у собственников скидку. Этот тренд хорошо просматривается по крупным пабликам в соцсетях, посвященным аренде жилой недвижимости.

По оценкам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, цены на аренду будут падать.

«В целом спрос снижается, несмотря даже на то, что некоторые люди решили отказаться от покупки квартир сейчас. Сезонный тренд, весенний, тоже понижающий. С мой точки зрения, до осени однозначно сохранится тренд снижения цен на аренду и ставка аренды будет снижаться», – говорит Апрелев.

При этом эксперт исключает возможность резкого изменения цен и возникновения лавинообразного тренда.

«Это будет разумная психологическая коррекция, потому что и рынок продажи, и рынок аренды – это консервативные рынки непрофессиональных участников. Не может произойти изменения этого рынка, как рынка акций, например, в одночасье», – уверен Апрелев.

Схожую тенденцию отмечает Арсен Унанян в регионах России.

«Аренда показывает сегодня определенное снижение, но я полагаю, это не долгосрочная перспектива. Через какое-то время люди все-таки вернутся со своими деньгами на рынок недвижимости.

Если это не случится, и государство не начнет поддерживать строительную отрасль, тогда страну ждет длительный коллапс, потому что стройка – это не квадратные метры, а все-таки рабочие места, магазины, садики, иная инфраструктура.

Поэтому должно и население этот вопрос поднимать, и само государство», – резюмирует эксперт.

Строительство жилого дома, РИА Новости/Максим Блинов

Что касается продажи квартиры, вице-президент РГР рекомендует тщательно оценивать каждую конкретную ситуацию. Решение «за» целесообразно принимать в том случае, если речь идет либо об улучшении жилищных условий, либо о ситуации с перемещением денег в другие инструменты.

«Если не знаете, как деньги сберечь, то более разумно сохранить средства в недвижимости, перейдя пока к сдаче в аренду», – говорит эксперт.

По мнению Константина Апрелева, если снижение цен на квартиры и начнется, то слишком серьезным оно не будет – может составить до 2% в месяц в течение ближайшего полугодия.

Источник: https://www.anews.com/p/127795660-koronavirus-i-zhile-chto-budet-s-kvartirami-i-cenami-iz-za-krizisa/

Обмен квартиры на квартиру: главные особенности сделки

Операции с квартирами.

В простонародье под обменом понимается любой тип сделки с недвижимостью, при котором новое жильё приобретается за счёт старого. Однако, с точки зрения законодательства, это ошибочное мнение.

Под обменом понимаются сделки, совершаемые только между арендаторами неприватизированной (социальной) недвижимости. В случае, если такая операция совершается между квартирами, находящимися в собственности, то используется термин мена.

Обратите внимание, что неприватизированное жильё может быть реализовано только путём обмена, тогда как для недвижимости, находящейся в собственности доступен любой тип сделки. Для социальных квартир допускаются следующие разновидности обмена:

Обмен между неприватизированными квартирами

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом (ЖК России) обмен может совершаться только с разрешения арендодателем недвижимости. Ими могут выступать муниципальные власти или иные собственники жилья. Разрешение на совершение обмена или отказ выдаётся в течение десяти рабочих дней после подачи заявления в письменной форме.

Отказ может быть спровоцирован следующими обстоятельствами:

  • В случае внесения изменений в договор о социальном найме недвижимости или его расторжении.
  • Судебные разбирательства, объектом которого выступает обмениваемое жильё.
  • Наличие действующего постановления о непригодности помещения для проживания.
  • В случае принятия решения о переоборудовании недвижимости для других целей, капитальном ремонте или сносе здания.
  • Если обмениваемое жильё относится к коммунальному типу и реализуется лицу, страдающему хроническими заболеваниями.
  • Отсутствие разрешения от органов опеки, в случае проживания в этой недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного члена семьи.

Кроме того, для обмена нужно получить согласие всех членов семьи, проживающих вместе с арендатором. В случае, если таковое получить невозможно, нужно подать заявление о принудительном обмене. Это можно сделать только в судебном порядке.

Условия обмена неприватизированной недвижимости регламентируются статьёй № 72 ЖК России.

При оформлении обмена между неприватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Письменное разрешение арендодателя недвижимости.
  • Заявление от арендатора, подписанное всеми членами семьи, кроме несовершеннолетних.
  • Ордер, договор найма или иной документ, подтверждающий право социальной аренды этой недвижимости.
  • Справка о количестве проживающих лиц, включая детей.
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате за коммунальные услуги.

Мена приватизированных квартир

В наши дни мена жилья – это довольно редкое явление. Чаще всего используются альтернативные сделки.

В таком случае оформляются парные договоры купли-продажи на обе квартиры. Однако это не исключает возможности прямой мены.

При заключении договора две стороны меняются недвижимостью. В нём могут быть также прописаны особые условия. К примеру, доплата. Если одна из сторон предлагает большую по площади недвижимость, то вторая выплачивает разницу, в размере, достигнутом по устной договорённости или в соответствии с оценкой БТИ.

[attention type=yellow]

Обычно к прямой мене прибегают владельцы недвижимости, состоящие в родственной связи, так как такая процедура значительно уменьшает расходы на оформление сделки.

[/attention]

Помимо этого, в отличие от купли-продажи, если по какой-то причине сделка будет признана недействительной, то стороны просто вернут свои прежние квартиры.

Вариант обмена с застройщиком недвижимости

Мечтой многих граждан является обмен старой недвижимости на новостройку. И этот вариант существует. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом об обмене одной недвижимости на другую, то он называется взаиморасчёт.

Схема этой операции довольно простая, однако в большинстве своём реализуется только при посредничестве риелторов. Клиенты агентств недвижимости могут подобрать подходящий вариант квартиры в новом доме, провести оценку старого жилья и выставить его на продажу.

В отличие от купли-продажи на время взаиморасчёта квартира в новостройке, выбранная клиентом, бронируется на определённый срок или до того как будет найден покупатель на старую недвижимость. Так же как и в случае любого другого варианта обмена при взаиморасчёте может взиматься доплата, состоящая от разницы стоимости старой и новой недвижимости.

Трейд ин

Второй подвид взаиморасчёта пришёл с рынка автомобилей. Он называется трейд ин (trade in – англ.). Этот вариант обмена также производится при посредничестве риелторов.

Агентство недвижимости выкупает старую квартиру с небольшой скидкой от рыночной стоимости, а клиент на эти деньги (с доплатой или без неё) приобретает новое жильё. Позднее риелторы реализуют старую недвижимость.

Это один из самых непопулярных вариантов обмена, так как влечёт за собой потерю стоимости, но он незаменим при необходимости реализовать недвижимость быстро.

Мена недвижимости регламентируется статьями №567–571 ГК (Гражданский Кодекс) России.

Для оформления мены между приватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Удостоверения личности всех сторон, являющихся участниками сделки, включая несовершеннолетних.
  • Документы о браке или разводе.
  • Согласие супруга, в случае, если недвижимость приобреталась во время брака. Его нужно получать даже в случае, если брак уже расторгнут.
  • Документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость.
  • Кадастровый паспорт с указанием плана недвижимости.
  • Единый жилищный документ, который включает в себя информацию из домовой книги и данные о финансовом состоянии лицевых счетов.
  • Разрешение органов опеки, в случае если в сделке есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица.
  • Разрешение совладельцев недвижимости, в случае мены долей.

В соответствии с действующим законодательством подобные варианты обмена недвижимости не предусматриваются. Это указано в части 3 статьи №72, а также в статье № 82 ЖК России. Единственный возможный вариант обмена может быть использован только после проведения процедуры приватизации социального жилья.

Во всех иных схемах это незаконны вид сделки и при попытке регистрации она будет признана недействительной.

Особенности различных вариантов обмена

Ввиду огромного количества допустимых операций с недвижимостью, каждый из вариантов наделяется особыми условиями. Обмен не является исключением. Существует ряд сделок, которые имеют свои отличительные черты.

Обмен с доплатой

Как писалось выше, при необходимости доплаты сумму разности нужно отразить в договоре. Однако, в соответствии с ЖК России, она не обязательно должна иметь денежный эквивалент.

Доплата может производиться любым другим имуществом, включая ценные бумаги. В таком случае, в договоре отражаются полные данные об этом имуществе.

К примеру, в качестве доплаты одна из сторон предлагает автомобиль.

Тогда в договоре прописываются точные данные на машину, а в дополнение к нему прикладываются документы, подтверждающие право собственности.

Обмен большой квартиры на несколько маленьких

Как и в предыдущем варианте, все сведения о каждом имуществе должны быть отражены в договоре. Отличие заключается в необходимости оформлять несколько договоров купли-продажи по количеству объектов, являющихся предметом сделки. Это несколько усложняет процедуру оформления и увеличивает расходы.

Обмены квартиры на частный дом

Квартира и дом – объекты недвижимости, относящиеся к разным категориям, поэтому требуют особого оформления. Это связано с необходимостью перерегистрировать не только недвижимость, но и землю, право собственности на которую, переходит к новому владельцу после заключения сделки.

Обмен долей

Если обмен производится между квартирой и долей в квартире или между двумя долями, то одна или две стороны должны получить согласие от владельцев других долей в этой недвижимости о проведении такой сделки. Оно должно быть приложено к договору при его заключении.

Это значительно увеличивает время оформления, так как другие владельцы долей могут принимать решение о согласии или отказе в течении месяца, после получения уведомления о намерении совершить сделку.

Налоги

Так как мена, взаиморасчёт и трейд-ин приравниваются к купле-продаже, то при заключении таких сделок нужно уплачивать НДФЛ по стандартной ставке 13%. Обратите внимание, что на недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет можно получить налоговый вычет.

Это право регулируется статьёй № 220 Налогового Кодекса России. Налог за обмен неприватизированных квартир не предусмотрен.

Риски

Специалисты не рекомендуют обменивать недвижимость, если одна из сторон приобрела её в собственность менее трёх лет назад. Именно такой срок отводится законодательством на оспаривание сделки. Т.е.

приобретая путём мены квартиру, находящуюся в собственности менее трёх лет, есть риск признания предыдущей сделки недействительной, в таком случае владелец недвижимости изменится, и мена автоматически будет признана недействительной.

С рисками сопряжены и сделки мены между долями. В таком случае нужно убедиться в отсутствии претензий совладельцев этой недвижимости. Также желательно убедится в согласии супруга(и) на проведение такой сделки. В таком случае риски при мене квартиры будут минимизированы.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen

Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью

Операции с квартирами.

Сделки с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение), согласно нормам ст. 550 Гражданского кодекса Р.Ф.

должны совершаться в письменной форме — простой или нотариальной, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

По желанию сторон, сделка может быть совершена нотариально, однако, в таком случае, следует понимать о правоых последствиях и возможных вариантах решения споров.

В течении длительного периода времени юристы по недвижимости, адвокаты по недвижимости нашей компании оказывают услуги по комплексному юридическому сопровождению сделок любой формы с объектами движимого и недвижимого имущества физических лиц

В данной области накоплен большой опыт, сформированы определенные деловые взаимоотношения в различных инстанциях, что позволяет специалистам нашей компании в максимально короткое время и наиболее достоверно проверить любой объект невижимости и обеспечить юридическую чистоту сделки.

Какие сделки с недвижимостью необходимо регистрировать

Рынок недвижимости – это сложный механизм, сталкиваться с которым приходится многим россиянам, покупающим квартиру, вступающим в наследство, оформляющим кредит на покупку дома или земельного участка. И это только часть операций с недвижимостью, при этом часто приходится доказывать право собственности, без чего говорить о прохождении сделки не приходится.

Согласно закону, любой объект недвижимости должен регистрироваться в Росреестре, при этом правила регистрации постоянно меняются.

Основные правила процесса государственной регистрации прав на недвижимость мы уже описывали ранее, а по новым правилам регистрироваться будут не только квартиры и жилые дома, но даже места на автостоянках и единые имущественные комплексы.

[attention type=red]

Федеральный закон 218 внес ряд существенных изменений, отменив, к примеру, понятие Кадастровая палата.

[/attention]

Бесплатная консультация юриста по праву собственности>>

По новым правилам также можно одновременно ставить объект на учет и регистрировать, что сокращает время и уменьшает финансовые затраты, но на положениях ФЗ-218 законодатели не остановились.

Теперь при прохождении сделок с недвижимостью, их регистрацией и оформлением, приходится учитывать положения ФЗ-№340. Он внес существенные изменения в Градостроительный кодекс РФ, правила застройки и землепользования. По сути, некоторые его пункты вступили в силу еще в августе 2020г.

, а часть поправок вступило в законную силу только 1 марта 2020г. Это касается, в частности:

  • Изменений в правилах регистрации и прохождении сделок с недвижимыми объектами, находящимися в собственности дачников и огородников. Это означает, что «дачная амнистия» завершилась, и теперь узаконить строение можно только после согласования в органах местного самоуправления. Вступает в силу, так называемый, уведомительный порядок регистрации, а зарегистрировать объект можно, предъявив разрешение на строительство.

Помните! Изменения касаются только жилых домов и садовых построек, при этом закон не предполагает обязательную регистрацию гаражей и хозяйственных построек

  • Этажности строений. Согласно мартовским изменениям, была ограничена этажность зданий, возводимых индивидуальными застройщиками – теперь незаконными будут считаться помещения, расположенные выше третьего этажа.
  • Общей высоты ИЖС, а дома, построенные индивидуальными застройщиками не должны быть выше 20 метров.
  • Назначения объектов, а дома, построенные «частниками», не могут быть разделены на отдельные квартиры.

Это важно! Если жилой дом к моменту вступления в законную силу изменений был оформлен, уведомление в местные органы власти посылать не обязательно, но если к 1 марта строительство не было завершено, согласование с администрацией обязательно.

Операции и сделки на рынке недвижимости

Сделка — действие физического или юридического лица, направлен мое на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта сделки.

Заключение сделки — подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских Документов, ценных бумаг, денег от одного лица другому.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

Сделка признается действительной при соблюдении ряда условий, а именно: — заключения ее дееспособными гражданами; — совершения на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на достижение правомерным способом не запрещенных законом конкретных результатов; — осуществления в соответствии с целями, отвечающими уставной деятельности (для юридических лиц). В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.

1. По законности содержания — действительные (как юридический факт) и недействительные (не соответствующие требованиям закона). Недействительные сделки подразделяются на две разновидности — ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные.

Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна изначально независимо от решения суда. Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки.

Мнимая сделка совершается без намерения создать юридические последствия (дарение недвижимости с целью укрытия от конфискации). Притворная сделка направлена на достижение определенных юридических последствий, но не тех, которые формально вытекают из этой сделки (купля-продажа прикрывается дарением и т.д.

), а других, зачастую нарушающих закон или чьи-то интересы. Притворная сделка заключается с целью замаскировать другую сделку, реально совершенную.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены, получение покупателем незаконных льгот, нарушение антимонопольных требований и др.

Признание недействительности влечет реституцию (восстановление прежнего состояния): двустороннюю, когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не имела противоправного умысла; и одностороннюю — когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая — передает в доход государства. 2. По числу сторон — односторонние, двух- и многосторонние. 3. По форме совершения — письменные, нотариально удостоверенные; в простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре.

С введением в действие ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) обязательное нотариальное удостоверение сохранено только для ипотеки, ренты (продажи имущества с правом пожизненного проживания в соответствии со ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35, 41 Семейного кодекса Российской Федерации, далее — СК РФ).

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий. 4.

По моменту возникновения — реальные (после передачи объекта и государственной регистрации сделки) и формальные (заключенные в установленной форме). 5. По обязанности сторон — возмездные и безвозмездные. 6.

[attention type=green]

По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки — коммуникативные (объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены); условные (возникновение и прекращение зависит от условия, о котором заранее неизвестно, произойдет оно или нет).

[/attention]

7. По месту совершения — на организованном рынке (аукцион, конкурс и т.д.) и на неорганизованном рынке. 8. По способу заключения — лично или представителем по доверенности.

Согласно ст. 131 ГК РФ, все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство наличия прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.

Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом. На рынке недвижимости могут осуществляться операции со сменой собственника; с частичным или полным изменением состава собственников; без смены собственника.

наиболее распространенных видов операций с недвижимостью приведено в табл. 1.2. Рассмотрим некоторые из видов сделок более подробно.

Источник: https://uk-mishino.ru/zhilaya-sobstvennost/imushchestvo-sdelka.html

Все о ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: