Мы с супругом хотим купить домовладение. Нашли подходящий вариант.

Содержание
  1. Согласие супруга на покупку дома и земельного участка. Как оформить правильно? на сайте Недвио
  2. Закон о совместной покупке недвижимости
  3. Одобрение на покупку земли
  4. Случаи, когда согласие супругов необходимо
  5. Случаи, когда согласие не требуется
  6. Порядок оформления одобрения
  7. Заключение
  8. Сделки с недвижимостью
  9. !
  10. Квартира оформлена мужем на родителей: как признать общим имущество, купленное одним из супругов до расторжения брака, и разделить его
  11. Что такое совместно нажитое имущество и может ли к таковому относиться приобретенное в браке, но оформленное на третьих лиц?
  12. Возможности доказательства приобретения имущества, оформленного на третьих лиц, в браке и признания его общим, если оно оформлено на третьих лиц
  13. Пример из практики
  14. Возможности признания сделки мнимой
  15. Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга
  16. Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода
  17. В какой форме следует получить согласие
  18. Если согласия получено не было
  19. Ситуация с продажей доли в квартире
  20. Подведем основные итоги
  21. Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?
  22. Когда такое возможно?
  23. Как это сделать?
  24. Может ли купить в ипотеку?
  25. Основные сложности
  26. Последствия сделки
  27. Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?
  28. Отвечает адвокат, партнер «Беркшир адвайзори групп» Сергей Копейкин:
  29. Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  30. Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:
  31. Отвечает юрист ЮК «Стерлигов и партнеры» Екатерина Смолева:
  32. Отвечает директор ООО «БРУКС кредитный консультант» Алексей Пермяков:
  33. Отвечает заместитель генерального директора ООО «Изумрудное небо» Ирина Незнамова:
  34. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  35. Отвечает генеральный директор «ЮстицГарант» Олег Шитиков:

Согласие супруга на покупку дома и земельного участка. Как оформить правильно? на сайте Недвио

Мы с супругом хотим купить домовладение. Нашли подходящий вариант.

К делу покупки земельного участка необходимо подходить ответственно. Такое приобретение требует значительных затрат. Если будущие владельцы земли состоят в браке, то они естественно советуются, выбирая оптимальный вариант и удобное месторасположение.

Особенно тщательно подбираются территории под застройку, если в доме имеются дети. Подъезд должен быть удобным, остановка общественного транспорта должна располагаться поблизости, а инфраструктура — быть достаточно развитой. Нужно ли письменное согласие супруга на покупку приусадебного участка?

Закон о совместной покупке недвижимости

По закону денежные средства, нажитые обоими супругами в период брака, являются совместными. Для распоряжения финансами не требуется заверение нотариуса. Приобретенный участок или дом, в случае развода, делится пополам физически либо в денежном эквиваленте.

До 2013 года операции по недвижимости требовали обязательного разрешения второй половины, заверенного нотариально. Данная процедура предотвращает недобросовестные махинации имуществом одним из членов семьи. Сейчас отменена обязательная регистрация договоров купли-продажи:

  • частного дома либо ее части;
  • квартиры либо комнаты;
  • земельного участка;
  • гаража и прочих объектов.

Чтобы сделка считалась действительной, содержание договора должно соответствовать нормативно-правовым актам государства. В нем должны присутствовать все необходимые подписи сторон.

А регистрация нужна для оформления прав собственности на объект либо нотариального заверения. При этом обязательное подтверждение операции обоими членами семьи не требуется.

Данный вопрос не урегулирован в Семейном кодексе РФ.

Одобрение на покупку земли

В законодательстве существует множество противоречий, поэтому требование регистрирующих органов предоставить согласие обоих супругов на куплю-продажу дома или земельного участка является правомерным.

При подаче бумаг следует уточнить, нужен ли этот документ. Регистратор обязан принять бумаги к рассмотрению, но имеет право приостановить процесс до представления дозволения.

Важно! Регистрирующий орган может запросить у сторон нотариально заверенное одобрение сделки. При этом он выдает постановление, в котором указывается сроки представления документа. Иначе возможен отказ в регистрации.

[attention type=yellow]

Согласно приказу Минэкономразвития от 12.01.2015 г., утверждающего перечень нормативных бумаг, подтверждающих право на проведение покупки-продажи недвижимости, при проведении сделки такое одобрение является обязательным. Данный документ входит в вышеуказанный список. Его подготавливают только семейные пары, которые зарегистрированы в браке.

[/attention]

В то же время Верховным судом в 2015 году было принято решение о признании данного пункта нелегитимным и противоречащим положениям Гражданского кодекса.

Случаи, когда согласие супругов необходимо

Согласно положениям Семейного кодекса, письменное одобрение требуется для сделок с недвижимостью, по которым процедура предусмотрена законодательно. К таким операциям относится дарение, обмен и продажа дома или земельного участка, приобретенного в браке. Обязательное разрешение требуется:

  • при проведении операций с недвижимым имуществом;
  • земля покупается на средства третьего лица, в том числе в кредит;
  • на ипотеку, если второй супруг – созаемщик;
  • если необходима регистрация сделки или нотариальное заверение.

Важно! Личной собственностью считается недвижимость, полученная в браке при дарении либо вследствие приватизации. На нее не требуется согласие супруга. Исключением является приватизация, оформленная по договору безвозмездного пользования.

Личной собственностью не являются объекты недвижимости, полученные одним из супругов в совместном браке по безвозмездному договору. Если трудом обоих членов семьи или посредством вложения общего капитала, например, в период капремонта, значительно улучшились жилищные условия, жилье увеличилось в стоимости, такая недвижимость приравнивается к совместно нажитой.

Если дом или земля приобретена на деньги только одного из супругов, такая покупка также считается общей. Например, до брака у одного из них был земельный участок, который они решили расширить.

По разрешению второй половины территория продается, а на эти деньги приобретается земля большей площади.

Установить факт личной собственности в данной ситуации возможно только через суд, при наличии соответствующих подтверждающих бумаг.

Случаи, когда согласие не требуется

Нотариально не заверяются сделки, оформленные без проведения аукциона. В этом случае, на приобретение дома или участка любой площади не понадобится одобрение супруга.

При возникновении спора по разделению вместе нажитого имущества, нужно документально подтвердить факт вложения личных средств в данную недвижимость.

После этого объект будет признан личной собственностью, не подлежащей разделению.

Разрешение также не нужно в ситуациях:

  • приобретение дома осуществляется в виде доли;
  • участок получен в качестве подарка либо по наследству;
  • при наличии доверенности на представление интересов, касающихся приобретаемого имущества.

Чтобы не возникло споров при распоряжении недвижимостью, рекомендуется оформлять брачный договор или письменно оговаривать наличие личного имущества, а также возможность использования совместно нажитого. Если имеется такое соглашение, заверенное нотариусом, разрешение второго супруга не понадобится. Одобрение не нужно, если отсутствует вероятность оспаривания сделки второй половиной.

Встречаются ситуации, когда вторая половина категорически не согласна с приобретением дома или земельного участка и начинает его оспаривать.

Так, к примеру, при распоряжении неразделенным недвижимым имуществом, со стороны разведенного супруга, есть риск оспаривания покупки-продажи в течение года бывшим мужем либо женой.

Если имеются уважительные причины, подтвержденные документально, срок давности можно увеличить.

Если стороны не удостоверились в согласии второго супруга, существует риск признания операции нелегитимной вследствие недобросовестной растраты денег из семейного бюджета.

При регистрации перехода прав на объект недвижимости от одного собственника к другому, в реестре предусмотрена возможность постановки отметки об оспаривании сделки. Запись делают согласно постановлению суда при положительном исходе. В этом случае договор признается недействительным и подлежит расторжению. Продавец возвращает покупателю потраченные средства в полном объеме.

Порядок оформления одобрения

Утвержденного образца для написания разрешения на сделку по покупке недвижимости не существует. Документ составляется по общим принципам делопроизводства. В преамбуле прописывается название и дата подписания соглашения. Далее идет вводная часть, в которой указываются паспортные данные обоих членов семьи, номер и серия свидетельства о браке.

В основной части, в произвольной форме, прописывается согласие на совершение сделки. Здесь также следует описать особенности процесса, адрес недвижимости и ее основные характеристики. Рекомендуется также прописать стоимость дома или земельного участка.

Указывается также факт отсутствия брачного договора и других документов, влияющих на возможность совместного распоряжения объектом. В заключительной части ставят подписи сторон и заверение нотариуса.

При подписании документа о согласии необходимо дополнительно предоставить:

  • паспорта супругов;
  • свидетельство о браке;
  • документ о проведении сделки.

Важно! Нотариально заверенное одобрение имеет ограниченный срок действия. Он прописывается не всегда. Если срок действия не указан, по умолчанию он составляет 12 месяцев с даты подписания. Распоряжение имуществом нужно совершить в течение года.

Нотариус самостоятельно удостоверяет факт добровольного согласия обоих супругов на проведение сделки, а также их личные подписи. Свидетельство о браке является единственным доказательством, подтверждающим наличие вместе нажитых средств.

Один бланк дает возможность провести одну операцию, поэтому одобрение следует заверять каждый раз, когда возникает потребность распоряжаться приобретенным имуществом. Для лиц, незарегистрированных в браке, разрешение не оформляется.

Равноправным документом, допускающим распоряжение жилым домом и землей, является доверенность. Она не требует разрешения второй половины купли-продажи. Кроме того, доверенность дает больше полномочий, чем обычное одобрение.

Заключение

Несмотря на отсутствие необходимости оформлять нотариальное согласие купли-продажи недвижимости, к данному вопросу рекомендуется подойти ответственно. Оно считается гарантией легитимности сделки. Документ подтверждает, что процедура проводится по обоюдному разрешению обоих членов семьи, а также исключает возможные разногласия в будущем.

Если процесс распоряжения землей или домом сопровождается разводом, вырученные средства подлежат распределению в равных долях между супругами. Заранее подготовленное одобрение позволит избежать неприятных ситуаций, судебных издержек и незапланированных затрат. Следует помнить, что юридическую силу имеет только нотариально заверенный документ.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

!

Источник: https://Nedvio.com/soglasie-supruga-na-pokupku-doma-uchastka/

Квартира оформлена мужем на родителей: как признать общим имущество, купленное одним из супругов до расторжения брака, и разделить его

Мы с супругом хотим купить домовладение. Нашли подходящий вариант.

Если мы обратим внимание на статистику заключаемых и расторгаемых браков в Российской Федерации, то можно сделать вывод о том, что вопрос раздела совместно нажитого имущества сейчас поднимается между супружескими парами достаточно часто, потому что ежегодно фиксируется достаточно большое количество разводов. И прежде, чем идти в суд с заявлением о разделе имущества, необходимо понять — а на что вообще можно рассчитывать в отношении того имущества, которое было приобретено?

Что такое совместно нажитое имущество и может ли к таковому относиться приобретенное в браке, но оформленное на третьих лиц?

Семейные отношения, которые имеют место существовать между супругами, в нашей стране регулируются достаточно подробно. Главным регулятором является Семейный кодекс Российской Федерации. И именно на его плечи возложена обязанность регулировать вопросы, связанные с имуществом супругов.

Рассмотрим, что можно рассматривать в качестве совместной собственности и что может быть разделено в ходе соответствующего судебного процесса.

Для ответа на этот вопрос я считаю необходимым обратиться к положениям статьи 34 Семейного кодекса. Эта статья дает исчерпывающий ответ на вопрос о том, что следует понимать под совместной собственностью супругов.

[attention type=red]

В качестве такой собственности (или имущества, если дословно цитировать положения указанной статьи) следует рассматривать все доходы супругов, которые они получают от осуществляемой ими деятельности (например, от предпринимательской, творческой и т. п.), а также все то, что за счет таких средств было приобретено.

[/attention]

При этом, если один из супругов в период брака не работал, потому что занимался домашним хозяйством или воспитанием детей (сейчас это правило чаще всего действует в отношении женщин, которые нередко не выходят из отпуска по уходу за ребенком, а продолжают вести дом и воспитывают детей по достижении последними трехлетнего возраста), то такой супруг имеет такое же право на общее имущество, как если бы он работал и зарабатывал. Конечно, если нет исключения из этого правила в виде подписанного брачного контракта или нотариального соглашения об установлении режима владения и пользования имуществом.

А вот если в официально оформленном браке было куплено какое-либо имущество, но, говоря казенным языком, оно было оформлено на третьих лиц, например, на маму мужа, то оно общим считаться не может, даже если покупка была совершена на средства, взятые из семейного бюджета или за счет кредитных средств, возврат которых происходит из общих средств.

На моей практике чаще всего такая ситуация случается с приобретением недвижимости, когда один из супругов хочет подготовить для себя «подушку безопасности» на случай расторжения брака и вероятного раздела имущества. Для этого купленное имущество оформляется на кого-то из родственников, с которым в последующем при эксплуатации этого имущества не возникнет каких-либо споров.

Возможности доказательства приобретения имущества, оформленного на третьих лиц, в браке и признания его общим, если оно оформлено на третьих лиц

Соответственно, если есть имущество, которое было куплено в браке на общие средства, взятые из семейного бюджета, но оформлено на стороннего человека, возникает вопрос о возможности доказательства того, что оно все-таки является общим.

Оговорюсь сразу: практически в ста процентах случаев суды при рассмотрении таких дел отказывают в признании того, что имущество является совместным с супругом и приобретено в браке. Это связано с исчерпывающей позицией Семейного кодекса.

И здесь надо опираться уже не только на позицию статьи 34, но и обратить внимание на статьи 37 и 38, которые устанавливают правила раздела собственности.

Так, если супруги приобрели в браке имущество, которое оформили на одного из них, но покупка была из общих семейных средств, то оно будет однозначно делиться, так как будет признано судом совместно нажитым.

А вот если покупка была оформлена на третье лицо, например, на маму одного из супругов, то здесь придется приложить достаточно большое количество усилий для того, чтобы доказать, что оно общее.

Пример из практики

Рассмотрим такой пример. Женщина и мужчина прожили достаточно длительный промежуток времени вместе в официально зарегистрированном браке.

В этом союзе родились дети, в отношении которых не возникает сомнений по родству – отец не оспаривает своей «причастности» к их появлению. В какой-то момент брак начинает постепенно катиться к закату.

Об этом знают все друзья и родственники семьи, так как никто не делает из этого тайны. На имя мужа открыт счет в банке, где хранится определенная денежная сумма, которая там набиралась все время, что существовал брак.

[attention type=green]

В этот период, когда уже расторжение брака не за горами (но заявление в суд еще не подано), муж закрывает счет, снимает оттуда все денежные средства, берет кредит и покупает на имя мамы квартиру-студию. После покупки происходит подача заявления на расторжение брака.

[/attention]

Вопрос: можно ли признать это имущество совместно нажитым и подать на его раздел?

Ответов здесь несколько.

Первый — и самый очевидный, что бывшей супруге в ходе раздела имущества рассчитывать не на что, так как имущество приобретено на третье лицо.

Однако есть и второй ответ, более сложный и требующий доказательственного подхода в суде. Сложность его связана с целым рядом обстоятельств.

Во-первых, покупка совершена с использованием части средств, которые были накоплены ранее и лежали на счете, который может расцениваться, как совместный (вспомним часть 3 статьи 34 Семейного кодекса про право на совместное имущество лица, которое не работает по уважительной причине).

Во-вторых, очевидно желание супруга избежать раздела и денег, и приобретенного имущества, так как о скором разводе знали все лица, которые могут быть расценены судом, как свидетели в ходе проведения бракоразводного процесса (развод будет проходить через суд, потому что есть несовершеннолетние дети, в отношении которых надо определять режим проживания и режим содержания, то есть выплаты алиментов). В-третьих, супруг взял кредитные средства, выплату которых производил из семейного бюджета, так как выплаты начались до расторжения брака. Как результат, если найти грамотного юриста, который возьмется за подготовку доказательной базы в таком, казалось бы, заведомо невыигрышном деле, можно убедить суд в том, что эта квартира — совместно нажитое имущество, которое просто оформлено на третье лицо.

Самым простым выходом в этой ситуации будет являться тот случай, когда имущество супруг приобрел на себя (в нашем случае — квартиру), а потом оформил договор дарения (дарственную) на третье лицо (при этом нет разницы, является ли это лицо близким родственником или нет). В этом случае будет происходить процесс признания сделки мнимой.

Возможности признания сделки мнимой

23 июня 2015 года Пленум Верховного суда Российской Федерации издал Постановление №25, посвященное применению судами различных положений, содержащихся в Разделе 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В нашем вопросе, то есть в вопросе возможности включения в состав общего имущества собственности третьих лиц, которое на них было оформлена одним из супругов в браке, особого внимания заслуживает пункт 86 данного Постановления, который посвящен тому, что следует считать мнимой сделкой. В соответствии с содержанием данного пункта под мнимой сделкой будет пониматься такая сделка, совершение которой не несло каких-либо правовых последствий для сторон.

Что это означает?

Если говорить о нашем примере, то можно разъяснить следующим образом: несмотря на то, что супруг приобрел квартиру и подарил ее своей маме (то есть совершил безвозмездную сделку по дарению), правовых последствий ни для кого эта сделка не принесла, так как пользоваться квартирой продолжил супруг, а сама сделка проводилась для того, чтобы исключить квартиру из общего имущества и не допустить ее раздела.

[attention type=yellow]

Для того чтобы сделка носила формальный вид (то есть якобы соответствовала действительности), было осуществлено оформление актов приема-передачи имущества, а также переоформление права собственности, что дало право, с юридической точки зрения, считаться ей действительной. По факту же имущественное положение супруга не изменилось, так как он продолжил распоряжаться данным имуществом.

[/attention] Такую сделку вполне можно признать мнимой (по решению суда), а имущество в данном случае поступит в общую массу и будет подлежать обязательному разделу в случае наличия соответствующего заявления. Однако для того, чтобы доказать факт мнимой сделки, в суд придется предоставить все материалы, которые имеются у истца (то есть у лица, заинтересованного в оспаривании договора дарения), подтверждающие его слова. Не станут исключением в этом случае и свидетельские показания.

Если говорить в целом, то процесс признания имущества совместно нажитым, особенно если оно оформлено на третьих лиц, является достаточно сложным по своей сути.

Потому что потребует тщательной подготовки, с точки зрения предоставления доказательств того, что имущество может быть расценено, именно как совместное.

Однако, как показывает практика, пусть и в ограниченном ее виде, случаи вынесение положительного в пользу истца решения в настоящее время все же встречаются при условии, что суду предоставлена исчерпывающая информация о фактическом состоянии дел в прекращающей свое существование семье.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/semejnoje/razdel/otsudit-imuschestvo.html

Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга

Мы с супругом хотим купить домовладение. Нашли подходящий вариант.

Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были. И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры. У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?

В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?

Что ж, этой злободневной теме и будет посвящен предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в в России.

Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода

Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом не был достигнут добровольный раздел имущества, то недвижимость продолжает считаться общей.

Это же касается бизнеса и других активов.

Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после расторжения брака, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.

В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.

Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке без разрешения на то супруга. Ведь сейчас согласование не входит в перечень документов, которые необходимые Росреестру для перерегистрации права собственности.

А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

[attention type=red]

Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

[/attention]

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Если согласия получено не было

Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.

Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.

Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом подать исковое заявление о разделе имущества.

В связи с этим многие думают, что срок исковой давности по нажитому имуществу начинает течь с момента оформления развода. Однако на самом деле это не так.

Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры разведенных супругов без письменного разрешения.

Ситуация с продажей доли в квартире

Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?

В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.

В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.

[attention type=green]

Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.

[/attention]

Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.

Подведем основные итоги

Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.

И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.

Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.

Также, указание на то, что квартира относится к личной собственности, может содержаться и в брачном контракте. Тогда это обстоятельство тоже будет иметь важное значение.

Олег Владимирович Росляков, источник yurist-spb24.ru.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://yurist-spb24.ru/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-supruga.html

Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?

Мы с супругом хотим купить домовладение. Нашли подходящий вариант.

Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.

Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:

  1. Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
  2. Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
  3. Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.

Справка: Если квартира является личной собственностью мужа или жены, то он имеет право распоряжаться ею без обязательного получения разрешения от второго супруга, и даже отчуждение недвижимости будет проходить по правилам, которые установлены для всех прочих гражданских сделок.

Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:

  • Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
  • Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
  • Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.

Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.

Когда такое возможно?

В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.

Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:

  • Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
  • Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
  • Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.

Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

Как это сделать?

Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:

  1. Оформить договор дарения.
  2. Оставить жилплощадь в наследство.
  3. Выделить соответствующую долю и продать ее.

Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.

Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.

Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.

Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.

Может ли купить в ипотеку?

Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.

Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:

  • Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
  • При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

Важно! Если у жилья несколько владельцев и часть из них не связана родственными связями с заемщиком – проблем с оформлением не возникает.

Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.

Основные сложности

  1. Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях.

    Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный.

    Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.

  2. При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку.

    Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.

Последствия сделки

Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:

  • Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
  • Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
  • Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют.

Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить.

Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/mozhet-li-muzh-sbyt-zhile-zhene-i-naoborot.html

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

Мы с супругом хотим купить домовладение. Нашли подходящий вариант.

Да, такой вариант возможен, и в случае расторжения брака Ваш супруг не будет иметь прав на Ваше имущество, перешедшее в собственность по безвозмездной сделке — дарению. Однако при оформлении сделки купли-продажи на Вашу маму Вам необходимо указывать, что при покупке жилого помещения использовались исключительно ее денежные средства (собственные или заемные).

Брак, развод и ваша недвижимость

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Отвечает адвокат, партнер «Беркшир адвайзори групп» Сергей Копейкин:

Существуют два варианта. Первый заключить брачный договор.

Если у одного из супругов, в данном случае у жены, есть свободные средства (накопленные до брака или доставшиеся от родителей), то в брачном договоре надо четко предусмотреть, что данные личные денежные средства, направленные на приобретение квартиры, являются собственностью одного из супругов, и в случае негативных ситуаций сами средства или приобретенное на них имущество остаются за этим супругом. Такие ситуации подлежат оспариванию в суде, но в случае наличия в брачном договоре такой записи средства останутся за Вами.

Второй вариант, который имеет смысл рассмотреть, если стороны не готовы заключать брачный договор, оформление имущества на родственников, например на маму, а дальше возможно воспользоваться дарением (такое имущество также не подлежит разделу при разводе).

Здесь нужно учитывать, что мама вправе подарить дочери квартиру, но если Вы не единственный наследник у собственника, то такая форма (дарение) может быть оспорена в суде другими наследниками, поскольку данная квартира рассматривается как потенциальная наследственная масса.

На доли в таком имуществе могут претендовать другие прямые наследники: супруг, родители и другие дети дарителя.

В данном случае приобретение права собственности не зависит от гражданства. Оформление дарственной на квартиру будет производиться дарителем на основании паспорта иностранного гражданина, на которого оформлена собственность в РФ.

Проще всего оформить такую сделку на территории России, однако возможно сделать это и в Кишиневе: в консульстве РФ либо в нотариальной конторе, которая занимается международными соглашениями при наличии всего пакета необходимых документов.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

На сегодняшний день не требуется получать согласие супруга на покупку жилья и для предоставления данных в Росреестр. Данное имущество, приобретенное на имя одного из супругов, становится совместно нажитым. В случае расторжения брака подлежит разделу, как правило, по 1/2 доли.

В РФ нет отграничений по приобретению квартир на иностранных граждан. Поэтому Ваша мама может приобрести квартиру без возникновения какого-либо налогового бремени. В соответствии со ст. 217 НК РФ, дарение между близкими родственниками, к которым относятся в том числе и родители–дети, также не повлечет никаких дополнительных налоговых нагрузок.

Однако, в случае продажи данной квартиры ранее достижения трехлетнего срока владения с момент регистрации на Вас права собственности на основании договора дарения, Вам придется заплатить налог, который будет рассчитываться от суммы не менее 70% от кадастровой стоимости этой недвижимости.

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Подарили квартиру, меняю на другую. Супруг получит право на нее?

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Самый надежный вариант в Вашей ситуации оформление брачного договора, в котором будет урегулирован вопрос оформления права собственности на приобретаемую квартиру.

Если приобретать квартиру в собственность близкого родственника (матери) с целью последующего дарения в пользу супруги (дочери), то возникает дополнительный риск.

Например, близкий родственник (мать) умирает до дарения квартиры дочери и не оставляет завещания.

[attention type=yellow]

В этом случае права на квартиру подлежат разделу между наследниками по закону наследодателя. Чтобы застраховать этот риск, обычно оформляют завещание на дату совершения сделки.

[/attention]

Однако наличие завещания не может в юридическом смысле на сто процентов гарантировать того, что через какое-то время завещание не будет отменено.

По закону наследодатель вправе отменять завещания и оформлять новые завещания в любое время и на любых лиц.

Таким образом, для оформления сделки подобным образом требуется высокий уровень доверия.

Кроме того, данная сделка может квалифицироваться со стороны супруга как притворная, которая прикрывает фактическую куплю-продажу квартиры за счет совместно нажитых денежных средств в частную собственность супруги (дочери), а не в общую собственность супругов, что нарушает права супруга.

В случае признания ее таковой сделка купли-продажи в пользу матери и последующее дарение по закону ничтожны и не влекут юридических последствий. Если возникнет такой спор, суд сможет признать право супруга на долю в общей долевой собственности на данную квартиру.

Этого не произойдет, если в ходе судебного спора будет доказано, что квартира приобретена на средства супруги (дочери), которыми она обладала до брака. Например, это может быть сделано путем оплаты квартиры с банковского счета, средства на который были зачислены до регистрации брака.

Отвечает юрист ЮК «Стерлигов и партнеры» Екатерина Смолева:

Один из вариантов того, как «скрыть» квартиру от возможного раздела имущества, является как раз оформление недвижимости на кого-либо из родственников и последующее ее дарение. Так как имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью и разделу не подлежит, такой способ довольно часто практикуется. Но здесь возникают некоторые вопросы.

Заинтересованный супруг будет иметь основания оспорить сделку, так как, во-первых, при покупке квартиры, даже оформляя ее на мать, распоряжаться Вы будете совместными денежными средствами супругов. Ведь эти деньги были нажиты во время брака, независимо от того, кем конкретно они были заработаны. Если только они не получены в дар или в порядке наследования.

Для того чтобы доказать факт использования совместных денег супругов, достаточно предоставить, например, выписку с Вашего банковского счета, которая бы показывала, что деньги были сняты в том же количестве, что указано в договоре купли-продажи имущества. Или, например, доказательствами будут сведения о том, что лицо, на которое оформлено спорное имущество, не обладает реальной финансовой возможностью его покупки (доход матери не позволит купить такую квартиру).

Процесс оспаривания такой покупки квартиры сложный, но шансы все-таки есть.
Законным и самым гарантированным способом в таком случае является составление брачного договора и удостоверение его у нотариуса. Таким образом, Вы можете, не боясь, приобрести квартиру, оформить ее на себя, но в брачном договоре предусмотреть, что в случае раздела имущества муж на данную квартиру не претендует.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Отвечает директор ООО «БРУКС кредитный консультант» Алексей Пермяков:

Налоговые последствия дарственной между гражданами разных государств следует проверять наиболее тщательно и с учетом всех обстоятельств: гражданство, налоговое резидентство, местонахождение объекта недвижимости.

Между РФ и Молдовой заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Налоговый кодекс устанавливает, что дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Однако декларацию придется подавать вам обеим.

Одаряемый подаст декларацию о доходах в размере подарка, даритель отчитается в связи с отчуждением квартиры.

[attention type=red]

К декларациям должны быть приложены документы о подтверждении близкого родства, например свидетельство о рождении (штампы в паспорте документом не являются).

[/attention]

На что еще обратить внимание при планировании сделки? Отчуждение объекта недвижимости налоговым нерезидентом РФ облагается налогом 30%. Вычет всей суммы сделки в связи трехлетним владением в отношении нерезидентов/неграждан не применяется.

Подаренную квартиру можно признать совместно нажитым имуществом, если после дарственной в квартире делался ремонт, сопоставимый со стоимостью подарка.

Сделка является мнимой и может быть оспорена супругом, если будет доказано, что даритель не имел и не мог иметь сбережений или доходов, а вот одаряемый такие доходы имел, деньги копились на Вашем счету в период брака и были сняты перед сделкой, также Вы провели всю сделку самостоятельно и за свой счет.

Цена не является существенным условием договора дарения. Кадастровая стоимость для дарственной не имеет значения. Оценка объекта независимым оценщиком, в том числе по иску супруга, никакого значения на легитимность сделки не окажет. Уместной будет рекомендация занизить стоимость дарения до минимальной, если объект не требует ремонта и других существенных вложений.

Супругу, затеявшему тайное, следует оценить новую опцию Росреестра, который с января 2017 года регистрирует оспоримые сделки (без согласия супругов), указывая на отсутствие согласия в специальном примечании.

Приобретая квартиру на родителей, необязательно тут же оформлять дарение. Можно оформить завещание. Кстати, дарить можно не только саму квартиру, но и деньги. Этот вариант может быть самым простым.

Главное акт дарения денег должен быть оформлен документально.

Отвечает заместитель генерального директора ООО «Изумрудное небо» Ирина Незнамова:

Вариант приобретения квартиры на родственников с последующем дарением наиболее часто встречающийся вариант ухода от последующего раздела имущества, нажитого в браке. Такой вариант подойдет, если действительно на квартиру заработал только один супруг (моральный аспект, что два супруга вкладываются в общий быт, мы опускаем).

Цель такой мнимой сделки исключение из совместно нажитого имущества данной квартиры.

Если же вклад в квартиру был совместный, то есть супруг предоставил денежные средства, то в суде он может доказать, что сделка по приобретению с последующем дарением мнимая, и, как следствие, имущество будет поделено в соответствии с нормами Семейного кодекса РФ.

Также необходимо обратить внимание на доказательную базу: Ваша мама действительно должна обладать такими средствами, чтобы ее имущественное и материальное положение позволяло приобрести и подарить данную квартиру.

В противном случае бывший супруг докажет, что Ваша мама не могла купить такую квартиру, денежными средствами такими не обладала, а в действительности это Вы предоставили ей денежные средства.

В настоящее время судебная практика по разделу имущества повернулась в пользу оценки реальности сделки (заключения договоров), позволяя сохранить баланс интересов обоих супругов.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Во-первых, есть еще варианты решения Вашей проблемы. Можно составить брачный договор, согласно которому впоследствии Ваш муж не может иметь имущественных требований к данной недвижимости. Ваш «хитрый» вариант можно оформить одним договором, который называется договор приобретения в пользу третьего лица.

То есть Ваша мама покупает квартиру на свои деньги, но на Вас, то есть собственником становитесь Вы. В этом случае необходимо доказать родство между Вами и мамой, так как данный тип сделки может быть рассмотрен в налоговой как дарение третьему лицу. Если Вы не докажете родство, Вам может быть начислен налог на дарение 13% от кадастровой стоимости объекта.

Не забудьте сделать перевод документов мамы с апостилем. И рекомендую проводить такую сделку у нотариуса во избежание ошибок.

Отвечает генеральный директор «ЮстицГарант» Олег Шитиков:

Я бы разделил возможные проблемы на две категории:

  • проблемы с самой сделкой купли-продажи;
  • проблемы с возможным разделом совместно нажитого имущества в будущем.

Проблемы первой категории и варианты их предотвращения стандартны и почти не привязаны к браку. При приобретении объекта недвижимости нужно проверить право собственности на квартиру посредством получения самостоятельно выписки из ЕГРН (реестр недвижимости), проверить документы, подтверждающие приобретение продавцом недвижимости в собственность.

Если квартира когда-либо приватизировалась, то нужно проверить процедуру приватизации, были ли отказы от приватизации или нет. Также нужно посмотреть справки форм ф7 и ф9 и приобретать квартиру с пустым списком зарегистрированных лиц.

Также нужно проверить и самого продавца: посмотреть по судебным базам (в первую очередь, на сайтах районного суда и мирового судьи по месту регистрации продавца) наличие судебных споров, проверить по базе судебных приставов (fssp.ru) наличие долгов.

[attention type=green]

Желательно, особенно при наличии подозрений, попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Полноценная проверка избавит почти от всех возможных проблем при приобретении жилья на вторичном рынке.

[/attention]

Проблемы второй категории легко предотвращаются составлением брачного договора, в котором можно предусмотреть отсутствие прав на указанную квартиру супруга. В ситуации, когда Вы рассматриваете варианты с дарением, очевидно, что Ваш супруг знает о том, что Вы приобретаете квартиру и не хотите делать ее совместной собственностью. Поэтому проблем с подписанием брачного договора быть не должно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

10 фактов о брачных договорах

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_chtoby_pri_razvode_ne_delit_ee_s_muzhem/6456

Все о ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: