Как пересчитать стоимость квартиры 1997 год

Содержание
  1. Как рассчитать кадастровую стоимость в 2020 году
  2. Кадастровая стоимость – что это такое
  3. От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка
  4. Где рассчитать кадастровую стоимость квартиры
  5. Какой орган определяет кадастровую стоимость
  6. Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры 
  7. Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок
  8. Документы для расчета кадастровой стоимости
  9. Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет
  10. Можно ли оспорить или снизить 
  11. В каких случаях могут завысить реальную цену надела
  12. Сроки кадастровой оценки
  13. Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке
  14. Динамика цен на квартиры и коммерческую недвижимость в 2000-2014
  15. Динамика стоимости недвижимости при продаже
  16. От резкого падения к росту
  17. Рынок недвижимости в кризис 2008 года
  18. Цены на недвижимость в преддверии 2015 года
  19. Изменение цен на аренду квартир и помещений в 2000-2014
  20. Динамика цен на недвижимость и стоимость квадратного метра
  21. Актуальные показатели
  22. По годам
  23. По городам и регионам
  24. По типу недвижимости
  25. Динамика
  26. Мировые показатели
  27. Прогноз
  28. Квартиры в Москве в 90-е стоили в среднем 285,8 млн руб
  29. Формирование опыта купли/продажи жилых помещений
  30. Официальная статистика
  31. Формирование стоимости жилья в Москве
  32. Купить недвижимость при действующих зарплатах
  33. Цена на недвижимость в Москве НЕ растет! Правда, о которой не говорят
  34. Анализ динамики цен на недвижимость в Москве с 1996г по 2014г
  35. Статистика цен на недвижимость в рублях
  36. Анализ динамики цен на недвижимость в мире за 86 лет
  37. Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Как рассчитать кадастровую стоимость в 2020 году

Как пересчитать стоимость квартиры 1997 год
Подписаться

Чтобы точно определить размер налогообложения имущества, каждому владельцу недвижимости нужно понимать, как рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

Проведение любых операций с недвижимым имуществом требует расчета оценочной стоимости объекта по кадастру. Этот показатель является главным при расчете имущественного сбора, которым облагается недвижимость физических и юридических лиц. 

Кадастровая стоимость – что это такое

Кадастровая стоимость (цена) – это ключевой показатель, использующийся при определении размера налогового сбора за владение недвижимым имуществом для физических и юридических лиц. Согласно положениям государственного законодательства имущественным налогом облагаются следующие объекты:

  • частные дома;
  • участки земли;
  • квартиры;
  • комнаты.

Каждый из объектов имеет свою стоимость по выписке из ЕГРН, которая непосредственно влияет на размер налогового сбора.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке. 

Где рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Владельцам недвижимого имущества больше не нужно искать, где рассчитать кадастровую стоимость квартиры, так как сделать это можно прямо на нашем сайте. Процедура занимает буквально 1-2 минуты и требует только знания адреса или кадастрового номера объекта. Чтобы через Росреестр рассчитать кадастровую стоимость, необходимо выполнить два простых действия:

  1. В поисковой строке ввести точный адрес объекта или номер по кадастру.
  2. Нажать кнопку «Найти объект» и просмотреть информацию о недвижимом имуществе.

Это наиболее простой способ получение информации. Для получения справки о стоимости паспорту, которая требуется для подачи в судебную инстанцию или другие учреждения, необходимо оставить заказ в соответствующем разделе сайта.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:

  1. Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.
  2. Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.
  3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.
  4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.
  5. Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры 

Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

  • регион и район расположения;
  • технические параметры объекта;
  • общее состояния имущества;
  • средний доход по жителям населенного пункта.

Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая: 

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

  • доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
  • сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
  • затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

Документы для расчета кадастровой стоимости

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

  • документы, подтверждающие право владения объектом;
  • заявление;
  • удостоверение личности;
  • чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

  • справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
  • для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
  • на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

Важно! Не нужно искать, как рассчитать кадастровую стоимость по формуле, достаточно просто купить выписку из ЕГРН на нашем сайте.

Можно ли оспорить или снизить 

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене. 

Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2021 года.

В каких случаях могут завысить реальную цену надела

Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

  1. Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
  2. Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

Сроки кадастровой оценки

Проведение расчета повторной оценки, согласно действующему законодательству, допускается не чаще 1 раза за 3 года. Предельный срок переоценки недвижимости составляет 1 раз в 5 лет.

За нарушение установленных правил собственник несет ответственность, предусмотренную Административным Кодексом РФ.

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя определяются отдельные сроки, здесь повторная оценка выполняется не чаще 1 раза за 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

Чтобы добиться принудительного снижения цены недвижимости, по проведенной кадастровой оценке, собственник может воспользоваться одним из следующих способов:

  • написать заявление руководителю комиссии в Росреестре;
  • подать иск в судебную комиссию для обжалования решения госучреждения и отстаивания собственных интересов.

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения своего вопроса.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kak-rasschitat-kadastrovuju-stoimost

Динамика цен на квартиры и коммерческую недвижимость в 2000-2014

Как пересчитать стоимость квартиры 1997 год

Период с 2000 г. по 2014 г. был для отечественного рынка недвижимости непростым. За эти годы экономика страны оправилась от одного потрясения, пережила другое и ощутила приближение третьего. 

Как именно менялись цены на продажу квартир и помещений на протяжении минувших 14 лет? Насколько стремительно дорожала аренда?

Динамика стоимости недвижимости при продаже

В начале “нулевых” давали о себе знать последствия дефолта – наблюдалось отчетливое расслоение городов по ценам на квартиры и коммерческие помещения.

На территории мегаполисов и крупных областных центров цены были на 35-50 % ниже, чем в 1998 г., а в сравнительно небольших населенных пунктах они оказались едва не втрое меньше, нежели в докризисные месяцы.

Разница обуславливалась существенным падением курса рубля. Обесценивание российской валюты, по сути, привело к образованию двух рынков недвижимости в пределах одного государства – долларового в больших городах и рублевого в малых.

От резкого падения к росту

Рост цен – особенно на жилье – стал по-настоящему заметен к концу 2002 г. Уже в первые месяцы 2003 г. квартиры в ряде регионов подорожали настолько, что их стоимость превысила уровень 1997-1998 г.г.

Плавное последовательное увеличение цены как на жилую, так и на коммерческую недвижимость продолжалось, перемежаясь этапами непродолжительной стабилизации. При этом предложение снижалось, а спрос не убывал. 

Сложившаяся ситуация во многом объяснялась следующими факторами:

  1. положительной динамикой цены на нефть;
  2. повышением себестоимости строительных работ;
  3. улучшением качества строений в плане их комфортабельности;
  4. изменением уровня жизни населения.

Вот для примера средние цены квартир на вторичном рынке столицы в декарбе разных лет (приведены в долларах за 1 кв. метр):

  • 1999 г. – 710;
  • 2000 г. – 720;
  • 2001 г. – 930;
  • 2002 г. – 1081;
  • 2003 г. – 1620;
  • 2004 г. – 1963;
  • 2005 г. – 2609.

данные взяты из мониторинга российской Гильдии риэлторов

В 2013-14 г.г. цены на недвижимость заметнее всего выросли в Московской, Мурманской и Саратовской областях; самое существенное удешевление имело место в Ханты-Мансийском АО, Амурской и Вологодской областях.

Рынок недвижимости в кризис 2008 года

В 2008 г. ситуация, о которой говорилось выше, в некотором роде повторилась.

Природа финансового кризиса была иная, однако динамика цен на недвижимость развивалась по классическому стрессовому сценарию – в течение года стоимость квадратного метра упала примерно на 35%, затем обозначилась медленная стабилизация.

Принципиальным отличием было разве что другое соотношение валют. На фоне невыигрышного положения доллара на российском рынке недвижимости оказался возможным некий положительный тренд уже с сентября-ноября 2009 г.

Цены на недвижимость в преддверии 2015 года

Очередной кризис назревал медленно. Опасаясь его, многие люди всерьез начали рассматривать перспективу срочного вложения сбережений в недвижимость.

Рынок жилья в новостройках и коммерческой недвижимости активизировался. Вторичные квартиры стали дорожать в том числе за счет сокращения предложения: многие продавцы решили отложить запланированные сделки до более спокойных времен.

[attention type=yellow]

Первая волна ажиотажа (и, соответственно, ценовых колебаний) пришлась на январь-апрель 2014 г., вторая стартовала в середине осени и достигла пика в декабре.

[/attention]

Интересно, что прирост цен не был столь резким, как в предыдущие кризисы – сначала произошло увеличение приблизительно на 5%, потом – еще на 7%. Наиболее явно подскочила в цене элитная недвижимость в мегаполисах.

Изменение цен на аренду квартир и помещений в 2000-2014

С 2005 года арендные ставки на квартиры демонстрировали стабильный рост вплоть до кризиса 2008-го.

После сглаживания кризисных явлений спрос на найм квартир в крупных городах возрос. За счет этого повышение цен возобновилось. Происходило оно относительно незаметно, без резких скачков.

Так, к концу 2012 г. по сравнению с 2010 г. индекс цен на жилье в Москве вырос на 11% для первичного рынка и на 7% – для первичного.

В конце 2014 г. спрос сильно упал (на каждого желающего арендовать жилплощадь приходилось по три варианта квартир), однако ставки аренды остались на прежнем уровне.

В глубинке ситуация развивалась несколько иначе. Квартиры в маленьких городках и поселках за минувшие 14 лет стали менее привлекательны, и цена на их аренду либо повысилась незначительно, либо застыла на стабильном – достаточно низком – уровне.

Тема для отдельного исследования – динамика цен на аренду коммерческой недвижимости. Этот сегмент рынка, как правило, очень болезненно реагирует на кризисы. Показательный факт: в конце 2014 года некоторые офисы стали предлагаться арендаторам по ценам девятилетней давности.

Источник: http://realty.kurs-kotirovka.ru/publikacii/dinamika-2000-2014/

Динамика цен на недвижимость и стоимость квадратного метра

Как пересчитать стоимость квартиры 1997 год

В начале апреля эксперты зафиксировали спрос на квартиры и дома. Это связывают с падением рубля и прогнозируемым повышением ключевой ставки и процента ипотеки. По мнению экспертов, ажиотаж носит временный характер, при этом стоимость жилья в Российских городах продолжает расти.

Россияне, в поисках инвестиционных предложений, хотят узнать, как рассчитать стоимость квадратного метра. Ниже приведены актуальные данные по динамике стоимости недвижимости в различных городах России.

Актуальные показатели

В начале апреля 2020 года резко вырос спрос на жилье. По мнению экспертов, это связано с падением рубля и желанием вложить накопления во что-то, способное приносить доход в будущем.

На данный момент средняя цена квадратного метра в России равна 68 тыс. Один метр на вторичном рынке равен 59 тысяч.

Эти показатели увеличились на 0,5% с начала года и на 4,6% по сравнению с тем же периодом в 2019 году.

Одной из причин увеличения можно считать новое законодательство в долевом строительстве. Новые эскроу-счета минимизируют риски дольщиков, но увеличивают стоимость квартир.

Стоимость метра за квартиру на рынке вторичного жилья в Москве, по оценкам некоторых экспертов, завышена и составляет 215 тыс. При этом наблюдается острый дефицит бюджетного и в то же время качественного жилья. Помимо покупательского спроса март 2020 года отметился снижением предложений на вторичном рынке.

Значительный спрос на квартиры и офисы традиционно отмечается в Москве и Санкт-Петербурге.

По годам

Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.

В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.

В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.

[attention type=red]

В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.

[/attention]

Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:

  • В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
  • В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
  • В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
  • В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.

По городам и регионам

Анализируя стоимость недвижимости в регионах, можно понять, что в Москве и Санкт-Петербурге цены значительно выше.

Для ответа на вопрос, как узнать среднюю расценку на квартиры, достаточно обратиться к статистическим данным. Эксперты аналитических агентств приводят среднюю цену за квадратный метр в регионах России на начало 2020 года:

  • в Москве – 211 000.
  • в Питере – 128 000.
  • в Казани – 85 000.
  • в Екатеринбурге – 74 700.
  • в Омске – 49 100.
  • в Челябинске – 42 000.
  • в Самаре – 62 700.
  • в Перми – 61 100.
  • в Воронеже – 52 300.
  • в Краснодаре – 65 800.
  • в Уфе – 73 200.
  • в Нижнем Новгороде – 73 800.
  • в Волгограде – 52 000.
  • в Подмосковье – 123 000.
  • в Иваново – 44 600.
  • в Калининграде – 66 400.
  • в Кирове – 46 300.
  • в Красноярске – 64 200.
  • в Саратове – 40 500.
  • в Тюмени – 68 300.
  • в Томске – 57 00.
  • в Чите – 54 900.
  • в Новосибирске – 74 400.

Все регионы прибавили в цене за последний год, отрицательный индекс за последний месяц показал только Краснодар.

По типу недвижимости

Вторичная недвижимость традиционно уступает в цене новостройкам, хотя качественные предложения в хороших районах с инфраструктурой будут стоить дороже, чем вновь появившееся дома. Также введение эскроу-счетов привело к удорожанию квадратных метров. Цена земли в Москве и Московской области в 2 раза превышает сумму за квадратный метр квартиры.

Средняя цена в Москве за кв. метр в марте 2020 года:

  • Жилая недвижимость – 230 тыс. рублей.
  • Офисная недвижимость – 193 тыс. рублей.
  • Торговая площадь – 443 тыс. рублей.
  • Земля – 963 тыс. рублей.

Динамика

Помимо Москвы и Санкт-Петербурга, города Крыма входят в топ самых дорогих регионов по недвижимости. Это связано с инвестиционной привлекательностью.

Цена за квартиры растет вместе с желанием потребителей вложить средства в актив, способный в будущем приносить деньги. Механизм работает только в крупных городах и в инвестиционно-привлекательных регионах, где развито производство.

Удорожание жилья при обвале рубля говорит о попытке девелоперов фиксировать цены и увязать их с долларом. Такая же ситуация была в 2015-2016 гг. Но ситуация изменилась с периодом массового строительства и перехода к привязке к рублю.

Динамика изменения индексов на стоимость недвижимости:

  • В Москве – 6,80%.
  • В Питере – 4,50%.
  • В Казани – 4,20%.
  • В Екатеринбурге – 4,90%.
  • В Омске – 7,00%.
  • В Челябинске – 1,40%.
  • В Самаре – 2,70%.
  • В Перми – 4,70%.
  • В Воронеже – 4,60%.
  • В Краснодаре – 6,40%.
  • В Уфе – 3,50%.
  • В Нижним Новгороде – 9,20%.
  • В Подмосковье – 7,7%.
  • В Волгограде – 4,2%.
  • В Иваново – 5%.
  • В Калининграде – 8%.
  • В Кирове – 5%.
  • В Красноярске -9,6 %.
  • В Саратове – -2,27% (падение).
  • В Тюмени – 3%.
  • В Томске – 6,9%.
  • В Чите – 10,1%.
  • В Новосибирске – 6,30%.

Мировые показатели

2020 год начался с резкого спада деятельности по операциям с недвижимым имуществом на мировом рынке. В США были достигнуты наихудшие показатели продаж за последние 10 лет.

В Китае и в ОАЭ произошел обвал на 25%. Падение цен связано с распространением коронавируса по всему миру и замедлением экономических процессов.

Продажа недвижимости в странах Европы заморожена из-за всеобщего карантина.

Самая дорогая недвижимость остается в Гонконге, где квадратный метр стоит от 18 тыс. долларов. Индикатором являются развитая экономика, свободные рынки и уровень жизни в странах. Самой дорогой страной Европы остается Норвегия, где стоимость квадратного метра начинается от 4 тыс. евро.

Прогноз

Эксперты прогнозируют спад потребительского спроса и возможное снижение цены квадратного метра. Распространение вируса COVID-19 замедлило экономические процессы, люди вынуждены сидеть дома, некоторые производства законсервировали. Это скажется на общем спросе на рынке недвижимости и на расценках.

Помимо стоимости за квадратный метр на общую калькуляцию влияет ставка по ипотеке. Потребители могут задать вопрос, как посчитать процент по ипотеке у консультантов банков. Сейчас уже наблюдается рост процентных ставок на 1%-1,5%. Банки подстраховываются перед новыми рисками.

Рост спроса может начаться с улучшением экономической ситуации в мире и со стабилизацией эпидемиологической обстановки в стране и в мире.

Источник: https://rosinfostat.ru/dinamika-tsen-na-nedvizhimost/

Квартиры в Москве в 90-е стоили в среднем 285,8 млн руб

Как пересчитать стоимость квартиры 1997 год

Демидова Марина. Экономист, математик. 30 лет опыта в государственной статистике. Дата: 12 сентября 2019. Время чтения 9 мин.

Ксения Коновалова

В Москве 1990-х кто-то мог купить однушку за ВАЗ-2109, а кто-то заплатить 260 тыс. руб. за кв. м общей площади. Ценник на приобретаемое жилье зависел от категории покупателя. Средняя квартира площадью 52 кв. м обходилась в 285,8 млн руб. или 5 203,8 млн руб. в ценах 2019 года

Сегодня покупка-продажа квартиры кажется нам совершенно обыденной процедурой, почти как получение паспорта. Но всего 20-30 лет назад в нашей стране даже понятия «рынок жилья» не существовало.

С принятием закона «О собственности в СССР» 1990 года и с начавшимся в июле 1991 года процессом приватизации в сознании простых граждан практически произошел переворот. Они могли получить жилье в собственность и совершенно законно купить или продать его.

Но спрос оставался гораздо более высоким, чем предложение. В стране еще не сложилась форма расчетов при совершении сделок с недвижимостью.

Так что квартира в Москве в 90-е стоила поначалу, как заграничный магнитофон или автомобиль ВАЗ-2109, в зависимости от предпочтений покупателя, а к концу 90-х могла стоить до $ 5-6 тыс. за кв. м или около миллиона рублей в сегодняшних деньгах.

Формирование опыта купли/продажи жилых помещений

В начале 1990-х в России практикуются продажи на первых аукционах, но не самих новых квартир, а прав на те из них, что находятся в распоряжении муниципальной власти. Основным их застройщиком в столице было московское правительство. Реализация по умышленно завышенным (втрое) ценам позволяла ему строить для очередников. В Москве все еще выделялись бесплатные квартиры.

Газета «Коммерсант» в сентябре 1993 г. писала, что в очереди на жилье стоят 740 тыс. москвичей, и очередников становится год от года больше. Это привело к тому, что московская жилплощадь выросла в цене (в валютном исчислении) в среднем в 7 раз, как утверждает издание и приводит в качестве примера динамику цен на однушки:

  • июнь 1990 г. – $ 1 500-3 000;
  • сентябрь 1991 г. – $ 8 000-12 000;
  • осень 1992 г. – $ 15 000-23 000;
  • лето 1993 г. – $ 12 000-20 000.

Рис. 1. Стенка – типичный представитель интерьера 90-х

Лишь в 1993 году можно было утверждать, что в России функционирует рынок жилья. К этому времени количество приватизированных квартир уже было способно удовлетворить его потребности.

Случались продажи их в обмен на видеомагнитофон или дачу, автомобиль. Помещения равной площади в одном доме могли быть проданы за разные деньги. Однушку в центре столицы можно было купить за машину.

Об этом писал в 1996 г. журнал «Недвижимость».

Таблица 1. Цена за 1 кв. м общей площади в Москве 

Годы$/кв. м на конец годаВ ценах
соответствующих лет, тыс. руб.2019 г., млн руб.
1993752938169,98
19941 1213 937231,93
19951 2175 647123,86
19961 0155 64398,72
19979505 66288,31

Источник: «Недвижимость»

Экономика переживала самый большой спад в 80-летней истории. А стоимость квартир в Москве 90-х после значительных колебаний к концу 1997 года достигла наконец некоторой стабильности – $ 950 за «метр».

В тему! Точные цены на машины в СССР.

Официальная статистика

Впервые данные госрегистрации цен на продаваемое/покупаемое жилье были опубликованы Мосгорстатом, по итогам IV квартала 1996 года.

Таблица 2. Изменение цен на квартиры в Москве в 90-е, (руб. за кв. м, до 1998 г. ‒ тыс. руб.)

ГодыВ ценах
соответствующих лет2019 года
ПервичныйВторичныйПервичныйВторичный
1996 (IV кв.)7 508,36 504,4131 348113 786
19976 552,65 461,6102 20085 183
199811 823,38 755,3105 71678 284
199917 547,117 707,398 38199 280
200016 280,715 414,073 52469 610

Источник: Мосгорстат

До 1998 г. цены на первичном рынке росли с опережающими темпами. В 1999 г. статистика зафиксировала скачок на вторичном вдвое, по сравнению с предыдущим годом, тогда как первичный показал рост в 1,5 раза.

Рис. 1. Индексы цен на рынках жилья по данным Мосгорстата

Однако ИПЦ на товары и услуги в столице рос быстрее. К 1995 году он составил 409%. А квартиры за тот же период подорожали не больше, чем в 2,7 раза.

Рис. 2. Изменение ИПЦ и цен на жилье в столице, по данным Мосгорстата, в % к декабрю 1995 г.

Формирование стоимости жилья в Москве

На сайте developerov.net, где выполнен анализ данных о структуре и динамике цен на Московской центральной бирже недвижимости, выделяются следующие стадии:

  • С 1990 г. по июнь 1991 г. – стартовала приватизации квартир. Официальная торговля еще не носит массового характера. Цены относительно стабильны.
  • С середины 1991 г. по I кв. 1993 г. – активизация продаж жилплощади. Стоимость в валюте растет до 15-20% в месяц.
  • Со II кв. 1993 г. до конца 1995 г. – относительная стабилизация. Сохраняется рост цен, усиливается дифференциация стоимости квартир в зависимости от их расположения, типа дома и других параметров.
  • С начала 1996 г. по лето 1998 г. – расценки меняются незначительно.
  • С осени 1998 г. по лето 1999 г. – последствия кризиса – сокращение масштабов продаж и снижение стоимости в валюте.

До 1995-96 гг. рынок жилья оставался довольно однородным. Но с появлением первых признаков относительной стабилизации курса рубля к доллару США и снижением темпов инфляции он условно делится на сегменты. В каждом представлены квартиры, различные по уровню комфортности и цене:

Их финансовые возможности ограничены. Предпочитают приобретать жилье в спальных районах через «черных» посредников-одиночек (не платят налоги, работают за небольшой процент), чтобы к минимуму свести оплату услуг третьих лиц.

Рис. 2. Обстановка в обычной квартире 90-х

Таблица 3. Средняя цена сделок для рядовых покупателей, за 1 кв. м

Периоды$В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. (1999 г. – руб.)2019 г., млн руб.(1999 г. – тыс.)
Осень 1993 г.400-600499-748155,1-232,6
Весна 1994 г.600-800748-99892-122,7
Январь 1995 г.800-1 1002 810-3 863141,8-195
Июнь 1996 г.700-1 1003 248-5 10459,9-94,2
Январь 1997 г.650-1 0003 614-5 56062,3-95,9
Осень 1998 г.700-1 0004 172-5 96059,2-84,6
Осень 1999 г.450-70012 150-18 90071,54-111,2

Источник: Developerov.net 

  • Для состоятельных покупателей.

Эта категория приобретает квартиры улучшенного качества, выбирает микрорайон со всей необходимой инфраструктурой. Как правило, на первичном рынке и с целью улучшения условий проживания. Покупатели предпочитают надежных риэлторов и конфиденциальность сделки.

Таблица 4. Средняя цена в Москве для состоятельных покупателей, за 1 кв. м

Периоды$В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. (1999 г. – руб.)2019 г., млн руб.(1999 г. – тыс.)
Осень 1993 г.800-1 000998-1 247310,1-387,6
Весна 1994 г.1 100-1 5001 372-1 871168,8-230,1
Январь 1995 г.1 200-1 9004 214-6 673212,7-336,8
Июнь 1996 г.1 200-1 9005 568-8 816102,8-162,7
Январь 1997 г.1 100-1 8006 116-10 008105,4-172,5
Осень 1998 г.1 100-1 9006 556-11 32493,1-160,8
Осень 1999 г.700-1 20018 900-32 400111,2-190,6

Источник: Developerov.net 

Появился как класс в 1994 году. Предпочитает особо престижные для Москвы апартаменты, приближенные по своим параметрам к среднеевропейским стандартам, даже превосходящие их. Сделки оформляются исключительно через проверенные риэлторские компании с полной гарантией конфиденциальности.

Таблица 5. Средняя цена сделок для богатых покупателей, за 1 кв. м

Периоды$В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. (1999 г. – руб.)2019 г., млн руб.(1999 г. – тыс.)
Январь 1995 г.От 2 5008 780443,1
Июнь 1996 г.2 200-4 00010 208-18 560188,4-342,5
Январь 1997 г.2 000-3 80011 120-21 128191,7-364,2
Осень 1998 г.2 000-4 00011 920-23 840169,2-338,5
Осень 1999 г.1 200-3 00032 400-81 000190,6-476,4

Источник: Developerov.net 

Расчет в сопоставимые цены выполнен путем перевода долларов в рубли по курсу соответствующих лет и последующего перемножения на ИПЦ с указанного периода по август 2019 года.

К 1995 г. по стоимости жилья Москва стала одним из самых дорогих городов в мире. Квадратный метр уникальной квартиры с особой отделкой мог достигать в цене $ 5-6 тыс. или 886-1 064 млн руб. в ценах 2019 года.

Рис. 3. Типичная московская квартира 90-х

Купить недвижимость при действующих зарплатах

По данным Росстата, средняя московская квартира имела в 1995-1997 гг. общую площадь 52 кв. м. При расчете стоимости ее в ценах 1997 года используются следующие параметры:

  • стоимость 1 кв. м – $ 950;
  • среднегодовой курс доллара – 5 786,36 руб.;
  • уровень инфляции с 1997 по июль 2019 гг. – 1820,5%.

Подобное столичное жилье стоило $ 5,8 тыс., или 285,8 млн руб., что равнялось почти 229 средним заработкам. В ценах на сегодняшний день такая квартира обошлась бы в 5 203,8 млн руб., что включает в себя 58 тысяч июньских зарплат москвичей.

Справочно! Средняя заработная плата в Москве в 1997 г. составляла 1 249,5 тыс. руб., в июне 2019 г. – 89 044,86 руб.

В 2019 году средняя стоимость квадратного метра в столице достигла 208 тыс. руб. Значит, на покупку квартиры площадью 52 кв. м придется потратить в среднем 10 816 тыс. руб., что в зарплатах составит 121,4 оклада москвичей.

То есть, расценки за 20 лет, если измерять в заработных платах, упали практически в 477 раз.

После августовского 1998 года кризиса пошли на спад и медленно стабилизировались цены сделок с недвижимостью. Городские власти остаются монополистами на первичном рынке жилья. Они контролируют продажу более половины из десятков тысяч квартир, ежегодно строящихся в городе, реализуя их через уполномоченные риэлторские фирмы.

О самых выгодных вложениях в жилье в московских новостройках:

Источник: https://yakapitalist.ru/finansy/kvartiry-v-moskve-v-90-e/

Цена на недвижимость в Москве НЕ растет! Правда, о которой не говорят

Как пересчитать стоимость квартиры 1997 год

19.01.2015

Просмотры: 14 169

В данной статье будут рассмотрены в примерах цены на недвижимость в Москве и Подмосковье. Но суть от этого вообще не меняется. При этом, если Вы живете в любом другом регионе России, то для Вас смысл будет тот же, просто цифры будут немного различаться.

Вместо предисловия – цифры:

За 2014 год (ровно за 1 год) курс доллара изменился с 33,15 до 56,39 рублей. В процентном соотношении падение курса рубля составляет 70%.

Курс евро – с 45,05 до 68,37. Падение рубля – на 52%.

Прогноз цен на недвижимость в 2015г.: //www.irn.ru/articles/38194.html. По этим данным недвижимость в долларах и евро подешевеет в зависимости от того, как сильно рубль упадёт.

Динамика цен на недвижимость в Москве в долларах в период:  с 1996г по 2014г.:

Анализ динамики цен на недвижимость в Москве с 1996г по 2014г

Итак, друзья мои, стоимость 1 кв.м. в 1 комнатной квартире в Москве на 31 декабря 2013 года составляла 5000 долларов, на 31 декабря 2014 цена упала на 40% и составила 3000 долларов за 1 кв.м.

В целом стоимость 1 кв.м. недвижимости в Москве упала с 5000 долларов до 3400, т.е. более чем на 30%.

Рубли обесцениваются. Поэтому в рублях цена незначительно поднялась, а фактическая стоимость недвижимости сильно упала.

[attention type=green]

И ситуация в сухом остатке выглядит так:
«Мешок денег – символ либо бешеного богатства, либо бешеной инфляции». (Михаил Мамчич).

[/attention]

Для тех, кто ещё сомневается, посчитаем снова.

Смотрим  на график изменения стоимости 1 кв.м. однокомнатной квартиры в Москве с 1996г по 2014г. Мы видим, что цены росли до августа 1998 года. Максимальная цена была около 900 долларов за 1кв.м.

Далее,  вследствие кризиса в стране и обесценивания рубля стоимость недвижимости сильно упала. В начале первого десятилетия 2000-х возобновился рост цен, пик его пришёлся на середину 2008-го года.

То есть,  цены на недвижимость с 2000-го по 2007-й год действительно выросли. Такие периоды случаются, но они краткосрочны и не стабильны.

6-7 лет – на этом период роста цен на недвижимость в Москве и в России в целом закончился.

И что началось? Кризис! Цены на недвижимость снова упали – с 7000 долларов за 1 кв.м. до 4000 долларов за тот же квадратный метр.

В последние 5 лет цена на однокомнатные квартиры в Москве колебалась в диапазоне от 4000 до 5000 долларов за 1 кв.м. В 2014-м году начался локальный кризис в РФ, цены пошли вниз и уже достигли отметку в 3000 долларов за 1 кв.м.

Оперируя этой информацией, делаем выводы.

Какие выводы можно сделать из этого анализа?

  1. Недвижимость не стабильна в цене, её стоимость постоянно меняется. Рынок недвижимости всегда остро реагирует на кризис, как глобальный, так и локальный.
  2. Цена на недвижимость может расти очагами. Если брать долгосрочную перспективу (15 лет и более), то рост цен на недвижимость не превышает инфляции!
  3. В 2008-м году стоимость недвижимости в Москве достигла своего пика. Уже более 6 лет цена на недвижимость не только не растёт, а напротив – падает. За 6 лет падение цены на недвижимость составило около 100%.
  4. Подобное происходит со всеми видами недвижимости.

Источник: //monetarism.ru/realty-price-chart.shtml

Вы всё ещё верите в миф о том, что недвижимость всегда будет расти в цене?

Статистика цен на недвижимость в рублях

Хм. Возможно, Вы хотите сказать: «А причём здесь доллары? Я же в России живу, у нас всё в рублях. И в рублях-то цена растёт!»

Я – не против. Давайте проанализируем ситуацию в рублёвом эквиваленте. Изменение цены на недвижимость в рублях, данные взяты с сайта:  //www.irn.ru/gd/?period=0&type=1&currency=0#begin.

Внимание на график:

По данным графика видно, что цены на недвижимость в рублях в целом повышаются. Во время кризиса 2008г. цена упала, потом начала постепенно возвращаться к прежнему уровню. В 2014 году цена на недвижимость в целом даже превысила цену за 2008г. Почему это произошло? Почему в долларах цена падает или не растёт, а в рублях – растёт?

ОТВЕТ (как всегда прост):

  • Во-первых, потому что инфляция у рубля намного больше, чем у доллара. Инфляция доллара в среднем 3%,  а рублёвая инфляция – 7-8%. И, как принято в России, это официальная статистика, по факту инфляция в России всегда более 10%.
  • И, во-вторых, рост происходит от того, что рубль сильно обесценился по отношению к другим валютам.

Это означает, что в «рублёвых» цифрах Вы вроде бы больше денег получаете, но купить можете на них в 1,5 или более раза меньше. Так и в чём выгода такого роста?

Обратите внимание, что в конце 1999-го года 1 кв.м. в Москве стоил 20,000 рублей, т.е. это ровно 15 лет назад.

Курс доллара тогда составлял порядка 27 рублей, то есть в долларовом эквиваленте эта цифра равнялась 740 долларов. До кризиса 1998 года недвижимость в Москве стоила 1000 долларов за 1 кв.м. Сегодня 1 кв.м.

[attention type=yellow]

стоит примерно 200,000 руб., это около 3000 долларов. Посчитаем суммарную инфляцию рубля

[/attention]

(данные с сайта: //xn—-ctbjnaatncev9av3a8f8b.xn--p1ai/%D1%82%D0%B0%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%B8%D0%BD%D1%84%D0%BB%D1%8F%D1%86%D0%B8%D0%B8.aspx):

Нас интересует период с начала 2000-го года, т.е. ровно 15 лет, и до сегодняшнего момента, т.е., включая закончившийся 2014-й год.

100*20,1%*18,8%*15,06%*11,99%*11,74%*10,91%*9%*11,87%*13,28%*8,8%*8,78%*6,1%*6,58%*6,45%*8,52% = 4,87.

Почти в 5 (!!!) раз выросли цены с учётом официальной инфляции. А с учётом фактической (не официальной) инфляции – в 8-10 (!!! !!!! !!!!) раз!!! С учетом фактической инфляции по рублю получается, что цены на недвижимость в Москве выросли в 1,2-1,5 раза за 15 лет.

С учётом инфляции доллара за 15 лет, с 2000-го года (в среднем 3% в год, деньги обесценились в 1,56 раза за 15 лет)  получается, что цены на недвижимость в Москве выросли всего менее чем в 2 раза:  $3000/1,56 = 1,9 раз.  Не так много за такой период времени. При этом в ближайшие 2-3 года цены на недвижимость в Москве вряд ли будут расти из-за локального кризиса в России.

Анализ динамики цен на недвижимость в мире за 86 лет

Почему я взял в основу расчётов график цен в долларах? Потому что он наглядно отражает суть процесса реального изменения стоимости жилья. У доллара более прозрачная инфляция, которая составляет в среднем 3% (точно не более 3%) за последние 86 (!!!) лет.

Кстати, с учётом инфляции доллара и по показателям цен на недвижимость в Москве за последние 6 лет (с 2009г.), получается, что недвижимость в Москве потеряла более 18-20% реальной стоимости. Это ещё раз доказывает, что недвижимость растёт в долгосрочной перспективе максимум на уровне инфляции.

Давайте рассмотрим пример с по-настоящему долгосрочной перспективой. Возьмём историю цен на недвижимость в США и учтём инфляцию доллара с 1890 года. Посмотрим, что происходило на протяжении более чем 120 лет в развитой стране.

На графике видно, что в какие-то периоды инфляция обгоняла рост цен на недвижимость, в другие – они шли «бок о бок», а в третьи – цены на недвижимость чуть-чуть обгоняли инфляцию. В целом чётко видно, что недвижимость более чем за 120 лет росла на уровне инфляции.

Ещё интересный пример из Японии – динамика цен на землю в Японии (стоимость земли является основным индикатором рынка недвижимости Японии).

В 1985 кто-то, видимо, считал, что рост будет вечным…

График с сайта: //rucountry.ru/note/grafik_stoimosti_nedvigimosti_v_yaponii_za_25_let_2942.html#ad.

Более 20 лет стоимость недвижимости в Японии падает. Что интересно, при этом недвижимость в Японии по-прежнему остаётся одной из самой дорогих в мире. Но в целом картина та же – недвижимость в долгосрочной перспективе растёт на уровне инфляции.

[attention type=red]

Подобные примеры вы сможете найти и в истории развитых стран Европы: Германии, Франции и т.д.

[/attention]

Дом, продающийся сегодня за $ 200 000, будет продаваться по цене около $ 250 000 через 10 лет. При этом – реальная его цена останется неизменной. Но, поскольку люди забывают про инфляционную корректировку, они верят в миф, что цены на недвижимость всегда растут.

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Недвижимость – не доход, а перераспределение денег. Недвижимость, которая приносит доходность – это коммерческая недвижимость и фонды.  НО! Недвижимость НЕ растёт в цене. Не верьте на слово, перечитайте и пересчитайте всё, что изложено выше.

Получать доход от сдачи недвижимости в аренду – это здорово. Но, если не ошибаюсь, рыба ищет, где глубже, а человек – где лучше. Так вот, для инвестиций в противовес недвижимости есть способы значительно более выгодные, надёжные, конфиденциальные.

Главный вопрос: Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Ответ: Инвестировать в недвижимость стоит до 20 % от всех активов, но не стоит увлекаться.

Недвижимость — не доход, а перераспределение денег. Недвижимость, которая приносит доходность — это коммерческая недвижимость и фонды.
НО! Недвижимость НЕ растёт в цене. Не верьте на слово, перечитайте и пересчитайте всё, что я рассказал выше.

Получать доход от сдачи недвижимости в аренду — это, конечно, здорово. Но для инвестиций в противовес недвижимости есть способы значительно выгоднее и надёжнее.

Я помогу подобрать идеальное и подходящее именно для вас решение по инвестированию. Записывайтесь на консультацию, я свяжусь с вами в течение суток.

звоните: +7 499 34 10 987
пишите: info@ilyafinance.ru

С уважением,
Илья Пантелеймонов.

Источник: https://ilyafinance.ru/blog/tsena-na-nedvizhimost-v-moskve-ne-rastet-pravda-o-kotoroj-ne-govoryat/

Все о ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: