К какой категории отнести коммерческие площади в проектной декларации?

Содержание
  1. Проектная декларация застройщика с 2017 года
  2. Что такое проектная декларация застройщика?
  3. Для чего она нужна?
  4. Кто ее составляет?
  5. Объекты строительства
  6. Образец
  7. Особенности раскрытия информации
  8. Изменения, внесенные в 2017 году
  9. Прочие изменения в сфере ДДУ
  10. Что можно узнать из проектной декларации новостройки
  11. Проектная документация новостройки – максимум информации
  12. Какая информация есть в проектной декларации
  13. Сведения о застройщике
  14. Недобросовестный и ненадежный застройщик
  15. Кому принадлежит участок под новый ЖК
  16. Описание нового ЖК в проектной декларации
  17. Разрешение на строительство и экспертиза проектной документации
  18. Классификация объектов коммерческой недвижимости
  19. Сегментирование коммерческой недвижимости
  20. Офисные помещения
  21. Новая система стандартов
  22. Торговая недвижимость
  23. Подтипы торговых центров
  24. Производственно-складские помещения
  25. Как правильно читать проектную декларацию
  26. Какую юридическую силу имеет проектная декларация?
  27. Какие важные сведения о застройщике можно узнать из проектной декларации?
  28. Какие важные сведения о новостройке можно узнать из проектной декларации?
  29. Допустимо ли внесение изменений в проектную декларацию?

Проектная декларация застройщика с 2017 года

К какой категории отнести коммерческие площади в проектной декларации?

Проектная декларация застройщика с 2017 года претерпела небольших изменений, о которых должен знать каждый участник долевого строительства (дольщик).

Ниже рассмотрим, в чем особенности проектной декларации, и что это за документ, для чего он необходим, и кто занимается составлением столь важной бумаги. Также выделим основные нововведения 2017 года, которые касаются покупателей квартиры.

Знание таких особенностей важно для дольщика с позиции выбора надежной компании, защиты своих интересов и получения необходимой информации при покупке квартиры.

Что такое проектная декларация застройщика?

Проектная декларация представляет собой юридический документ, в котором содержится информация о жилом доме, который планируется к постройке, и о самом застройщике. Оригинал документа находится только в строительной компании, а копии передаются муниципальным и региональным СМИ, а также размещаться в глобальной сети.

Для чего она нужна?

Проектная декларация — это официальный документ, по которому участники долевого строительства (дольщики) могут оценить проект, изучить его особенности и сроки сдачи. Полученных данных достаточно, чтобы принять решение об актуальности оформления договора ДДУ со строительной компанией.

К особенностям проектной декларации стоит отнести:

  • Застройщик, который реализует жилье по договору ДДУ, обязан составить упомянутый документ и выставить его для ознакомления всеми желающими. Проектная декларация должна быть в открытых источниках Сети, в том числе на официальном сайте строительной компании.
  • Покупка недвижимости на первичном рынке представляет собой инвестицию в строительство. Следовательно, еще одним назначением проектной декларации является предоставление информации покупателям. Они должны представлять, на что застройщик тратит свои деньги.
  • Проектная декларация оформляется для каждого объекта, участвующего в программе долевого строительства, отдельно.

Кто ее составляет?

Как отмечалось выше, проектная декларация является официальным документом, составлением которого занимается застройщик. В нем отражается информация о строительной компании и возводимом объекте. Именно по данным в проектной декларации производится оценка проекта покупателем недвижимости.

Объекты строительства

Составление документа производится в привязке к определенному объекту, что исключает обман со стороны застройщика. В составе проекта может быть один или группа многоэтажных домов, а в некоторых случаях целый микрорайон (если речь идет о комплексном строительстве). В случае если в декларации упоминается группа построек, каждый дом должен описываться по отдельности.

  Градостроительный кодекс и требования к экспертизе

Образец

Особенность проектной декларации заключается в наличии полной информации о строительной компании (застройщике), возводимом сооружении, а также финансовых результатах деятельности организации за последний год. Отдельное внимание уделяется дебиторской и кредиторской задолженности фирмы.

Составление проектной декларации производится по свободной форме, но главные требования по заполнению документа можно найти в ФЗ №214 (статьи с 19 по 21). В частности, проектная декларация строительной компании должна содержать такие данные:

  • Информация о компании, которая занимается строительством объекта (тем, который упоминается в договоре долевого участия).
  • Результаты проведенной государственной экспертизы касательно проекта на здание.
  • Разрешение на возведение сооружения на определенном земельном участке.
  • Права компании вести строительство на упомянутом наделе.
  • Число квартир в возводимом многоквартирном доме, их краткий обзор и основные параметры.
  • Назначение помещений, относящихся к категории нежилых.
  • Планируемое подключение здания к различным коммуникациям.
  • Состав имущества в многоквартирном здании, которое относится к категории общего.
  • График возведения объекта.
  • Срок ввода сооружения в эксплуатацию (дата или квартал).
  • Список организаций, которые будут принимать участие в приемке.
  • Общая стоимость процесса строительства. Также указываются источники финансирования. Инвестор должен знать, откуда строительная компания берет деньги — от кредиторов или использует личные средства.
  • Вариант обеспечения обязательств строительной компании перед дольщиком по ДДУ. Здесь возможны следующие варианты — отчисление в компенсационный фонд или оформление страхового договора со строительной компанией. Также существует способ обеспечения через эскроу-счета.
  • Возможные риски, которые могут иметь место в процессе реализации проекта. К этой категории относятся финансовые или строительные форс-мажорные обстоятельства.
  • Принятые меры добровольного страхования строительной компанией упомянутых рисков.
  • Список подрядчиков, принимающих участие в процессе возведения объекта.

Особенности раскрытия информации

В проектной декларации должна быть рассмотрены все пункты, но они могут раскрываться в различной степени. Одни застройщики подробно рассматривают каждый пункт, а другие ограничиваются краткими «отписками». Если исходить с позиции дольщика, лучше отдавать предпочтение компаниям, которые предоставляют подробную информацию. К такому застройщику больше доверия, ведь он ничего не скрывает.

Мало кто знает, но с течением времени строительная фирма вправе править проектную декларацию, вносить в нее изменения. Если это происходит, информация о правках должна быть в доступных источниках. Важно, чтобы корректировки не ухудшали условия дольщиков.  В ином случае клиенты будут недовольны и возможны серьезные проблемы, вплоть до судебного разбирательства.

Перед покупкой новой квартиры (до подписания договора ДДУ) дольщики должны уточнить у строительной компании возможность внесения изменений и их последствия.

На этом этапе стоит выяснить, можно ли вернуть деньги в случае правки проектной декларации в невыгодную для дольщика сторону.

Если изменения в документе значительные, покупатель вправе расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке. Сделать это можно через судебную инстанцию.

[attention type=yellow]

Проектная декларация является визитной карточкой застройщика и нового проекта, поэтому строительной компании нет смысла скрывать эту информацию от клиентов.

[/attention]

Изучение такого документа позволяет дольщикам адекватно оценить особенности постройки и свои возможности. Информация выкладывается в отрытом доступе, к примеру, на официальном сайте.

В дополнение к основным документам могут прикладываться другие данные, к примеру, фотографии.

По закону строительная компания вправе не публиковать декларацию. Это возможно при получении средств на возведение объекта без размещения рекламы в Сети или в СМИ. Но даже при таких раскладах обязательно предоставление информации по запросу.

Изменения, внесенные в 2017 году

Требования к составлению проектной декларации частенько пересматриваются на самом высоком уровне. Очередные изменения внесены в 2017 году:

  • Перед оформлением первой сделки с покупателем недвижимости строительная фирма обязана составить проектную декларацию и согласовать ее содержание с муниципальными органами исполнительной власти. Документ можно передать лично или отправить в электронном виде.
  • После получения документа исполнительный орган изучает его содержание в течение месяца, после чего дает ответ строительной компании. Здесь возможно два варианта — одобрение декларации (если она соответствует действующим нормам) или предоставление отказа.
  • Если муниципальный орган не передает заключение в течение 2-х месяцев со дня передачи проектной декларации к рассмотрению, одобрение документа придется производить повторно.
  • В случае внесения правок в документ строительная компания обязана выкладывать эту информацию на официальном сайте и снова обращаться к местным властям за согласованием. Срок передачи обновленной декларации составляет до пяти суток.
  • Застройщик несет полную ответственность за правдивость данных, выложенных в открытом доступе.

  Алгоритм стройки

С начала 2017 года каждая строительная компания, которая принимает деньги от дольщиков и заключает с ними договора ДДУ, должна иметь официальный сайт. На нем необходимо выставить разрешение на строительство, проектную декларацию, фотографии процесса возведения объекта, а также бумаги, подтверждающие право на ведение строительных работ на участке.

Если у компании нет своего сайта, это является причиной заподозрить застройщика в попытке обмана своих клиентов. Такие фирмы часто оказываются мошенниками или имеют недостаточно средств для реализации объекта.

Прочие изменения в сфере ДДУ

В 2017 году в силу вступили и другие изменения законодательства, которые касаются покупки недвижимости по договору ДДУ. К  наиболее важным правкам стоит отнести ряд моментов:

  • Если строительная компания четко исполняет обязательства перед клиентами и действует по закону, покупатели не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Это возможно лишь путем подачи иска в суд.
  • В договоре должен указываться этаж, на котором находится квартира.
  • Приложением к ДДУ должна идти инструкция по эксплуатации квартиры, в том числе правила использования помещения, особенности отделки, нюансы инженерно-технического обеспечения.
  • В соглашении между сторонами обязательно прописывается размер неустойки, равный одному проценту от стоимости недвижимости. Выплата неустойки производится в ситуации, если застройщик просрочил с устранением выявленных ранее проблем.

Согласно внесенных в 2017 году изменений дольщик вправе расторгнуть договор, если переданная в распоряжение квартира не соответствует проекту. Причиной может быть несоответствие площади комнат информации, заявленной в документах, меньшая сумма уставного капитала и другие.

В последнем случае строительная компания вправе обратиться к поручителю (банку), который может гарантировать выдачу недостающих средств.

При этом важно, чтобы договор с поручителем был заверен нотариуса и оформлен еще до госрегистрации первого договора ДДУ, заключенного с дольщиком.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/proektnaya-deklaraciya-zastrojshhika-s-2017-goda/

Что можно узнать из проектной декларации новостройки

К какой категории отнести коммерческие площади в проектной декларации?

Законодательство РФ обязывает застройщика раскрывать перед покупателями квартир в новостройках информацию о проекте и мерах защиты дольщиков по 214-ФЗ.

Мы уже описывали три этапа выбора новостройки в Москве и Подмосковье, упомянув там проектную декларацию – этот документ содержит основные сведения о проекте и застройщике.

Из него можно узнать очень много полезного, а иногда и обнаружить настораживающие детали.

Проектная документация новостройки – максимум информации

Какие подробности можно узнать из проектной декларации строящегося ЖК? На что обратить внимание, как проверить информацию? С начала 2018 года застройщик обязан размещать основные документы на своем сайте или отдельном сайте проекта, что дает возможность изучить их самостоятельно или показать юристу. При посещении офиса застройщика вы вправе требовать предъявления документации, в составе которой будет три важных источника:

  • проектная декларация объекта или декларации на каждый входящий в состав новостройки отдельный дом (корпус), этап строительства;
  • заключение экспертизы проектной документации, в котором можно найти массу подробностей, не вошедших в проектную декларацию;
  • разрешение на строительство – оно может быть выдано на весь ЖК, на отдельные очереди проекта, на каждый дом и корпус.

При подготовке описания новостройки редакторы нашего портала внимательно изучают именно эти источники – ни отзывы, ни реклама самого застройщика, ни сторонние мнения не дадут больше информации, чем они.

Официальный сайт застройщика – это рекламный объект в сети интернет, и понятно, что там более всего уделяется внимание преимуществам проекта, красивой визуализации, обещаниям.

Но что стоит за рекламой ЖК? Как добраться до истины? Для этого изучаем проектную документацию – декларацию и заключение экспертизы.

Какая информация есть в проектной декларации

Из проектной декларации новостройки можно узнать практически все, поскольку она содержит актуальные разделы, а при внесении изменений в проект должна перевыпускаться с отметкой об изменениях. Изучать следует все разделы! На что обращать внимание?

Сведения о застройщике

В самом начале проектной декларации есть стандартная “шапка” – обратите внимание на наименование застройщика по реестру и коммерческое наименование. Организация может входит в группу компаний, например, знаменитый “ПИК”, тогда в декларации вы увидите, кому конкретно из состава группы она выдана.

Информация из “шапки” подтверждается ниже – в разделе сведений о застройщике. Разрешение выдается конкретной компании, ее наименование в “шапке” и разделе должно совпадать.

Недобросовестный и ненадежный застройщик

Далее вы можете проверить, попадал ли застройщик в реестры недобросовестных организаций, имеет ли он долги, каковы финансовые результаты его деятельности, какие проекты он реализовал за последние три года.

Попадание в реестры – тревожный знак! А вот финансовые результаты в виде “прибыль – убыток” стоит изучить, но не придавать им критического значения, потому что они относятся к динамическим показателям. Постоянный убыток – плохо. Это говорит о вероятности долгостроя, потому что застройщику не хватает средств.

Но у него должен быть определенный размер уставного капитала, что тоже отражено в проектной декларации.

Кому принадлежит участок под новый ЖК

Посмотрите, кому принадлежит участок земли под новостройку. Он может находится в собственности застройщика, а аренде, в собственности города (населенного пункта). Это важно, потому что на собственном участке застройщик может развивать инфраструктуру, не рассчитывая передать ее городу – значит, обещанный детсад и школа будут исключительно коммерческими, дорогими.

Участки муниципальных земель обычно берутся в аренду под строительство массового жилья класса “стандарт” (эконом) и “комфорт” – о разнице между категориями новостроек вы можете узнать из этой статьи. Как правило, ЖК, построенный на муниципальном участке, имеет социальную инфраструктуру общедоступного типа. Уточнить это можно в разделе описания проекта.

Описание нового ЖК в проектной декларации

Описание новостройки в проектной декларации содержит общие сведения – цель строительства, например, комплексное освоение территории. Оттуда можно почерпнуть информацию об уровне проекта. Но там не указывается категория, поскольку стандарта на нее нет. Это коммерческий признак.

Очень важно добраться до описания домов. Тут будет указана конструктивная схема – например, монолитные или панельные дома. Обратите внимание на следующие характеристики:

  • конструкция дома (монолит, панель, монолитно-каркасный, кирпично-монолитный);
  • наличие категории – квартирами можно называть объекты в новостройках, где корпуса отнесены к категории “жилых строений”, в противном случае это будут апартаменты в нежилом строении, апарт-отеле;
  • в описании корпусов, этапов или каждого дома в отдельности указывается общее количество квартир, иных помещений, мест в паркинге, гостевых стоянок, словом, все, что вас интересует как будущего жильца;
  • далее начинается описание каждого типа квартир, которое может и не дать информации, если вы еще не начали изучение планировок.

Очень важно! – как продается жилье в новостройке, по какому типу договора. Наибольшие гарантии предоставляются по 214-ФЗ, Договору долевого участия, но застройщик может предлагать и ЖСК, тогда вам стоит посмотреть, чем отличается ДДУ от ЖСК.  

Проверьте гарантии застройщика – договор страхования ответственности, сроки получения на ввод новостройки в эксплуатацию. А теперь идем дальше.

Разрешение на строительство и экспертиза проектной документации

Из заключения экспертизы проектной документации можно узнать больше подробностей о проекте и его реалиях. Читайте всё, пусть там написано много. Например, если вас интересует более подробное описание дома и площадки – найдете в заключении.

Если на сайте есть несколько проектных деклараций (изменения) и несколько экспертиз – читайте обязательно всё! В заключении могут быть описаны изменения, внесенные в первоначальный вариант проекта.

А эти изменения могут изменить качество новостройки, стоимость квартиры, общий статус жилого комплекса.

Обратите особое внимание на разрешение на строительство ЖК. Оно может быть выдано не на все объекты, внесенные в проектную декларацию. Если застройщик обещает два детсада, но на них еще не выданы разрешения, то велика вероятность изменения состава проекта, и детсадов в нем может не оказаться.

То же касается и корпусов – на генплане оно могут быть обозначены, а в разрешении нет. Это значит, что корпуса только в проекте, а до завершения их строительства под вашими окнами будут идти работы.

Поэтому сравните проектную декларацию, заключение экспертизы, разрешение на строительство и генплан на сайте проекта (застройщика). Многое станет понятно!

Источник: https://novostroyker.ru/blog/sovety/proektnaya-deklaraciya-novostrojki-polnoe-opisanie-obekta

Классификация объектов коммерческой недвижимости

К какой категории отнести коммерческие площади в проектной декларации?

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости.

С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы – получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

  • лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
  • учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
  • культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
  • специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.
  • Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты – офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

    Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг.

    , то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг.

    объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

    [attention type=red]

    На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.

    [/attention]

    Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

    Офисные помещения

    До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).

    Объекты класса «А» — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

    Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

    Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

    Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

    Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

    Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

    [attention type=green]

    При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

    [/attention]

    Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

    Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

    Новая система стандартов

    В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

    Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

  • наличие центральной системы управления зданием;
  • возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;
  • современные системы пожарной безопасности;
  • высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;
  • два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
  • современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
  • высота потолков не менее 2,7–2,8 м;
  • планировка этажа открытая;
  • шаг колонн не менее шести метров.
  • Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

    Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

    Торговая недвижимость

    В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

  • величина торговых площадей;
  • зона охвата торгового центра;
  • состав арендаторов;
  • специфика продаваемых товаров.
  • Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж – проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

  • целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
  • тип торгового центра;
  • состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).
  • Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

  • микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
  • окружной торговый центр (Community Shoping Center);
  • региональный центр (Regional Center);
  • суперрегиональный центр (Super Regional Center).
  • Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

    В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин.

    Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров.

    Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

    Окружной торговый центр – промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

    Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.

    Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

    [attention type=yellow]

    Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров.

    [/attention]

    Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг.

    Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

    Подтипы торговых центров

    Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д.

    То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра.

    Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

    Производственно-складские помещения

    Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

    Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+).

    В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D».

    Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

    В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

  • близость основных транспортных артерий;
  • возможность адаптации под любые виды товара;
  • высокая скорость оборота;
  • гарантия сохранности грузов.
  • Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

    В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

    К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

    Класс «D» – это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

    Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

    [attention type=red]

    Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д.

    [/attention]

    Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера.

    Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/klassifikatsiya-obektov-kommercheskoj-nedvizhimosti/

    Как правильно читать проектную декларацию

    К какой категории отнести коммерческие площади в проектной декларации?

    Проектная декларация – один из базовых документов, из которого покупатель квартиры в новостройке может почерпнуть информацию о застройщике и об объекте строительства.LIVING узнал, на какие разделы дольщику следует обратить особое внимание.

    Какую юридическую силу имеет проектная декларация?

    Проектная декларация является официальным документом. За информацию, которая там представлена, застройщик несет юридическую ответственность.

    Если информация недостоверная или неполная, на застройщика накладываются штрафные санкции, а дольщик в этом случае вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

    В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и выплатить проценты в соответствии с 214-ФЗ.

    Изучать проектную декларацию лучше всего на сайте ЕИСЖ – единой информационной системы жилищного строительства. Именно здесь застройщик обязан разместить официальную версию документа и вносимых в него изменений, которые проверяются государственными органами.

    На своем официальном сайте застройщик может разместить проектную декларацию с любыми сведениями без риска получить штраф. «Размер штрафа за подобные нарушения составляет 5-15 тыс. рублей для физического лица и 200-400 тыс.

    рублей для юридического», – рассказывает Олег Островский, заместитель Председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

    Подтверждением того, что изложенная в документе информация проверена и является достоверной, является Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214-ФЗ.

    «Прежде чем его выдать застройщику и опубликовать на сайте ЕИСЖС, уполномоченный орган исполнительной власти (в Санкт-Петербурге – это Комитет по строительству) ее тщательно проверяет.

    Отсутствие такого заключения означает, что застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщиков для строительства конкретного жилого дома», – говорит Олег Островский.

    Какие важные сведения о застройщике можно узнать из проектной декларации?

    Информации о застройщике посвящены первые восемь разделов проектной декларации. Исходя из этих данных, можно узнать, имеется ли у застройщика опыт строительства многоквартирных домов и уложился ли он в заявленные сроки.

    Застройщик обязан разместить здесь информацию о построенных за последние 3 года объектах. Но если никакие объекты не указаны, это не значит, что опыта у компании нет. Многие крупные строительные компании организуют для строительства каждого объекта новое юридическое лицо.

    Такая практика обусловлена юридическими тонкостями и особенностями финансирования строительного процесса.

    [attention type=green]

    Сделать вывод о надежности компании можно также, обратившись к финансовой информации о размере кредиторской и дебиторской задолженности, которая указывается в декларации. Здесь необходимо обратить внимание на их соотношение.

    [/attention]

    «Превышение дебиторской задолженности над кредиторской означает отвлечение средств из хозяйственного оборота и в дальнейшем может привести к необходимости привлечения дорогостоящих кредитов банка и займов для обеспечения текущей производственно-хозяйственной деятельности предприятия.

    Значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской создает угрозу финансовой неустойчивости предприятия, подобные факторы создают угрозу приостановки строительства объекта в связи с отсутствием источников финансирования», – прокомментировали в ГК «Апхилл».

    Для сравнения можно взять проектную декларацию одного из корпусов ЖК «Ижора парк», который реализует проблемный на сегодняшний день застройщик «Норманн». Размер кредиторской задолженности здесь составляет 350 тыс. рублей против 30 тыс. рублей дебиторской задолженности.

    Какие важные сведения о новостройке можно узнать из проектной декларации?

    Пункты 9-24 в проектной декларации посвящены информации о проекте строительства. При формировании мнения о комплексе следует опираться именно на этот документ, а не на сайт новостройки или другие рекламные носители, где информация может быть «художественно» приукрашена.

     «Рекламная информация, как правило, является незначительной по объему, и в ней делаются определенные акценты в целях привлечения покупателей, что способно привести к формированию ошибочного представления об объекте.

    Например, рекламные материалы могут содержать иллюстрации объекта без учета окружающей застройки и с большим количеством элементов благоустройства (озеленение, площадки).

    Однако для получения полной информации необходимо изучение окружающей / планируемой застройки, площади и количества элементов благоустройства», – комментирует юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.

    «Например, если апартаменты в проектной декларации будут указаны как жилые помещения, Росреестр не зарегистрирует договор долевого участия и направит в контролирующий орган информацию о размещении недостоверной информации. Последний имеет право наложить на застройщика санкции.

    Это касается и студий, которые преподносятся как однушки.

    Аналогичные последствия ждут застройщика, если он укажет в проектной декларации коммерческий детский сад в качестве социального объекта и так далее», – комментирует Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».

    Смысл заключается в том, что информация на сайте застройщика не подлежит столь внимательной проверке, нежели информация в проектной декларации, которая является официальной, и застройщик несет за нее юридическую ответственность.

    «Потенциальному покупателю необходимо ознакомиться со всеми разделами проектной декларации.

    Особое внимание нужно обратить информации о застройщике, разделу 9 (О видах строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, их местоположении и основных характеристиках, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений), разделу 11 (разрешение на строительство) ,13 (благоустройство территории), 17 (этапы строительства). И проверить, соответствует ли приобретаемый объект проектной декларации», – говорит Надежда Зотова.

    Застройщик обязан указывать в документе информацию о количестве машино-мест, как платных, так и бесплатных. Если объект недвижимости предполагает меньшее количество мест на парковках, чем количество квартир, предусмотренных проектом, участник долевого строительства должен понимать, что парковка машины будет вызывать значительные затруднения.

    В документе описываются планируемые объекты социальной инфраструктуры и элементы благоустройства: дворовые пространства, площадки для игр детей и отдыха взрослых, спортивные площадки и пр. Действительность, как правило, бывает ближе к скромному перечню, описанному в проектной декларации, нежели к аналогу этих сведений, описанных на сайте проекта.

    Застройщики обязаны указывать перечень помещений, которые войдут в состав общего имущества строящегося дома. Определяется, какое именно общее имущество покупатель получает при покупке квартиры.

    «И если в документе, например, определено, что к общедомовому имуществу относится колясочная, застройщик уже не сможет изменить назначение помещения, переделав его под магазин», – говорят в ГК «Апхилл».

    [attention type=yellow]

    График строительства объекта, размещенный в документе, позволит участнику долевого строительства визуально оценивать соответствие заявленного плана реальности.

    [/attention]

    Также эксперты рекомендуют обращать внимание, находится ли земельный участок, на котором строится дом, в собственности у застройщика или в залоге у банка, или же он арендован. «Последний вариант должен заставить задуматься покупателя, особенно, если срок аренды земли короткий», – считают в ГК «Апхилл».

    Допустимо ли внесение изменений в проектную декларацию?

    Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Соответственно, эту информацию можно посмотреть в динамике.

    Кроме того, для объектов, получивших разрешение на строительство после 1 июля этого года, он обязан ежемесячно не позднее 10-го числа месяца вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о количестве заключенных договоров. Соответственно, исходя из этой информации, можно узнать, насколько активно идут продажи в новостройке.

    В ходе реализации проекта застройщик имеет право вносить и другие изменения в проектную декларацию.

    «Однако при существенном изменении конструктива дома или финансово-экономических показателей материалов, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.

    Если речь идет об эскроу-счетах, то забрать свои деньги и вложиться в другой объект», – говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС».

    «Если объект долевого строительства будет не соответствовать требованиям, указанным в договоре и проектной документации на момент заключения договора, приобретатель может использовать способы защиты, связанные с ненадлежащим качеством помещения: требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены, отказаться от договора (в случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков). Во-вторых, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, а также существенного изменения проектной документации строящегося объекта», – рассказала юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.

    Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b8f9893eb788500aa8e821a/kak-pravilno-chitat-proektnuiu-deklaraciiu-5def8df6e6cb9b00b109b312

    Все о ваших правах
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: